Bauzinsen über 4 Prozent: 350.000 Euro Darlehen ergeben im Beispiel 1.768 Euro Monatsrate

Laut Dr. Klein 4,06 Prozent Sollzins bei zehn Jahren Bindung: Was ein Prozentpunkt mehr kostet und wann sich ein Darlehen kündigen lässt

Wer in Deutschland jetzt ein Haus oder eine Wohnung finanziert, zahlt für zehn Jahre Zinsbindung nach Angaben mehrerer Anbieter mehr als vier Prozent. Dr. Klein weist auf seiner Seite mit den aktuellen Bauzinsen für ein Darlehen von 350.000 Euro bei zehn Jahren Zinsbindung einen festen Sollzins von 4,06 Prozent aus, der effektive Jahreszins liegt bei 4,16 Prozent. Die Monatsrate beträgt in diesem Beispiel mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung 1.768 Euro.

Dr. Klein schreibt, die Zinsen seien seit Juli 2026 gestiegen und hätten im September ein neues Jahreshoch erreicht. Für Haushalte, die gerade kaufen oder deren Zinsbindung in den kommenden Monaten endet, ist die Frage deshalb konkret: Wie hoch ist die Rate, wie stark schlägt ein weiterer Anstieg durch, und welche Fristen gelten, wenn die Bank das Anschlussdarlehen anbietet?

Wo die Zinsen stehen – und warum die Werte nicht gleich sind

Die Anbieter nennen für denselben Zeitraum unterschiedliche Zahlen. Das liegt an Stichtagen, Annahmen und daran, ob ein Sollzins oder ein effektiver Jahreszins gemeint ist. Die folgende Übersicht stellt die Angaben nebeneinander; sie sind nicht eins zu eins vergleichbar.

Bei längeren Laufzeiten verlangt Dr. Klein mehr: 4,22 Prozent Sollzins (4,32 Prozent effektiv) für 15 Jahre und 4,31 Prozent (4,42 Prozent effektiv) für 20 Jahre. Zu den Annahmen des Beispiels gehören ein Kaufpreis von 480.000 Euro und ein Beleihungswert von 432.000 Euro; das Darlehen entspricht damit rund 81 Prozent des Beleihungswerts. Wie hoch das persönliche Angebot ausfällt, hängt nach Angaben von Interhyp unter anderem von Beruf, Bonität, Wohnort, Darlehenshöhe, Eigenkapital, Länge der Zinsbindung, Tilgungshöhe und der Marge der Bank ab.

Was 350.000 Euro bei unterschiedlichen Zinsen kosten

Die Rate lässt sich mit einer einfachen Formel nachvollziehen: Sollzins plus anfängliche Tilgung, multipliziert mit dem Darlehen und geteilt durch zwölf. Bei 4,06 Prozent und 2 Prozent Tilgung ergibt das die 1.768 Euro aus dem Beispiel von Dr. Klein. Die Redaktion hat dieselbe Rechnung für andere Zinssätze durchgeführt. Die Zeilen mit 3,5, 4,5 und 5,0 Prozent sind Rechenbeispiele, keine Prognose.

Die Rechnung zeigt zwei Dinge. Erstens: Ein Prozentpunkt mehr Sollzins macht bei 350.000 Euro rund 292 Euro Monatsrate aus, wenn die Tilgung gleich bleibt. Zweitens: Wegen der anfänglich niedrigen Tilgung bleiben nach zehn Jahren in allen Zeilen mehr als 259.000 Euro Restschuld stehen. Die Anschlussfinanzierung betrifft damit den größten Teil des Darlehens – und ihr Zins ist heute noch nicht bekannt.

Warum der Leitzins nur ein Teil der Geschichte ist

Die EZB in Frankfurt hat ihre Leitzinsen im September um 0,25 Prozentpunkte angehoben. Seit dem 16. September 2026 gelten nach der Zinstabelle der EZB 2,50 Prozent für die Einlagefazilität, 2,65 Prozent für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte und 2,90 Prozent für die Spitzenrefinanzierungsfazilität; zuvor, seit dem 17. Juni, waren es 2,25, 2,40 und 2,65 Prozent. Die Hintergründe des Beschlusses hat NETZ-TRENDS in einem eigenen Beitrag dargestellt.

Für Baudarlehen ist der Leitzins allerdings nicht allein maßgeblich. Interhyp schreibt, Bauzinsen orientierten sich vor allem an den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und Pfandbriefe, nicht direkt am EZB-Leitzins. Baufi24-Geschäftsführer Oliver Kohnen verweist in seinem Zinskommentar darauf, dass die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe erst Ende September die Marke von 3,6 Prozent überschritten habe; die Angebote Anfang Oktober lägen deshalb deutlich über dem Septemberdurchschnitt. Er rät, nicht zu lange zu warten und im Monatsbudget genügend Puffer einzuplanen.

Einen amtlichen Vergleichswert liefert die von der Bundesbank veröffentlichte Zinsstatistik für den Euroraum: Im Euroraum lag der gewichtete Zinssatz für neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte im August 2026 bei 3,60 Prozent, 6 Basispunkte mehr als im Vormonat. Das ist ein Durchschnitt für den gesamten Euroraum, nicht für Deutschland, und deshalb nicht mit den zehnjährigen Konditionen einzelner Anbieter gleichzusetzen.

Wie es weitergeht, ist offen. Dr. Klein erwartet nach eigener Darstellung bis zum Jahresende stabile bis leicht steigende Zinsen und für zehnjährige Darlehen Topzinsen zwischen 4,0 und 4,5 Prozent. Diese Einschätzungen sind die eigenen Darstellungen der Anbieter und keine Zusage. Ein belegbarer Termin steht fest: Der EZB-Rat tagt laut Sitzungskalender am 28. und 29. Oktober 2026, die Entscheidung folgt am zweiten Tag.

Anschlussfinanzierung: Fristen und Kündigungsrechte

Wer ein Darlehen mit fester Zinsbindung aufgenommen hat, kann unter bestimmten Bedingungen kündigen. Nach dem Wortlaut von § 489 BGB, den das Rechtsportal dejure.org wiedergibt, gilt Folgendes: Endet die Zinsbindung vor dem vereinbarten Rückzahlungszeitpunkt und ist kein neuer Zinssatz vereinbart, ist eine Kündigung mit einer Frist von einem Monat möglich, frühestens zum Ende des Tages, an dem die Bindung endet (Absatz 1 Nr. 1). Unabhängig davon besteht nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens ein Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist (Absatz 1 Nr. 2). Beide Rechte können laut Absatz 4 nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden; ausgenommen sind Darlehen an bestimmte öffentliche Stellen.

Praktisch wichtig ist Absatz 3: Eine Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn der geschuldete Betrag nicht innerhalb von zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückgezahlt wird. Wer kündigt, braucht also vorab eine Zusage für das neue Darlehen. Für eine Ablösung vor Ende der Zinsbindung gelten andere Regeln, die dieser Beitrag nicht behandelt.

Einordnung

Die genannten Zinssätze sind Beispielkonditionen von Anbietern, keine Angebote einer bestimmten Bank an einen bestimmten Haushalt. Dr. Klein weist auf derselben Seite selbst unterschiedliche Stichtage aus (7., 9. und 11. Oktober 2026); die Redaktion hat deshalb den Stand der Tabelle vom 11. Oktober genannt und die Werte als Angabe des Anbieters gekennzeichnet. Dass die Angaben der Anbieter für zehn Jahre von 4,16 Prozent effektiv (Dr. Klein) bis 4,63 Prozent effektiv (Interhyp) reichen, zeigt, wie stark der persönliche Zins von Beleihungsauslauf und Bonität abhängt. Ein Sollzins von gut vier Prozent sagt zudem wenig über die Gesamtkosten, solange Tilgung, Nebenkosten und Laufzeit offen sind.

Offen bleibt auch, wie viele Haushalte in den kommenden Monaten eine Anschlussfinanzierung brauchen: Eine Zahl dazu liegt der Redaktion nicht vor, und die hier verwendeten Quellen nennen keine. Entscheidend für die Rate bleibt am Ende der Zins, den die eigene Bank anbietet – nicht der Durchschnitt der Anbieter.

Steht bei Ihnen eine Anschlussfinanzierung an – und wie gehen Sie mit den höheren Zinsen um? Schreiben Sie uns Ihre Meinung gerne in die Kommentare.

Quellen

• Dr. Klein: Aktuelle Bauzinsen (Stand 11. Oktober 2026), abgerufen am 11. Oktober 2026
• Baufi24: Zinskommentar Oktober 2026 (Pressemitteilung), 6. Oktober 2026
• Interhyp: Bauzinsen aktuell, abgerufen am 11. Oktober 2026
• Europäische Zentralbank: Key ECB interest rates, abgerufen am 11. Oktober 2026
• Europäische Zentralbank: Sitzungskalender des EZB-Rats, abgerufen am 11. Oktober 2026
• Bundesbank: MFI-Zinsstatistik für den Euroraum: August 2026
• Gesetzestext: § 489 BGB, Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers (Wiedergabe durch dejure.org)
• NETZ-TRENDS: EZB hebt den Einlagesatz ab 16. September auf 2,50 Prozent, 10. September 2026

Transparenzhinweis: Bei Recherche, Strukturierung und Erstellung dieses Beitrags kamen KI-gestützte Werkzeuge zum Einsatz. Die verwendeten Quellen sind im Artikel aufgeführt. Die Veröffentlichung erfolgt erst nach manueller redaktioneller Freigabe.