Mieterrechte: Mietpreisbegrenzung bei Mieterhöhungen kommt laut Koalitionsvertrag

Die deutsche Bundesregierung aus CDU/CSU und SPD möchte künftig die Rechte von Mietern wieder stärken. Das legt der neue Koalitionsvertrag fest. Im Zentrum: Die Mietpreisbegrenzung wird ein wenig ausgebaut.

Die drastisch steigenden Mieten in vielen Ballungsräumen treiben hunderttausende Deutsche mittlerweile aus ihren Wohnungen in die Randgebiete: "Noch eine Mieterhöhung mehr und wir müssen nach 40 Jahren aus unserer Wohnung in der Kopenhagener Straße in Berlin Prenzlauer Berg ausziehen", berichtet beispielsweise ein Rentner, 76, gegenüber Netz-Trends. Wohin es dann gehe? "Ich weiß es nicht. Wahrscheinlich müssen wir unsere Tochter, Familie und Freunde im Bezirk verlassen und irgendwohin nach Marzahn zu den Skins umziehen", fürchtet der ehemalige Eisenbahn-Angestellte.

Alljährlich treiben Vermieter vor allem in den großen Ballungsgebieten die Mieten nach oben: Mal sind es plötzlich 600 Euro jährlich mehr für eine 64 Quadratmeter Wohnung in Berlin Prenzlauer Berg, dann plötzlich 1.200 Euro - schön verkleidet in monatliche Mieterhöhungen. 50 Euro mehr im Monat - das ist zwar schon sehr viel, klingt aber immer noch weniger als eine Jahreshochrechnung. Deshalb vermeiden fast alle Vermieter die Mieterhöhungen als Jahresbetrag auszuweisen.

Immer mehr Vermieter umgehen allerdings seit Jahren die Mietpreisbremse, indem die Häuser saniert werden - mal kommt neue Farbe auf die Außenfassade, dann wiederum werden die Garagentore ausgewechselt oder in die Küche kommt ein Cerankochfeld. Zumindest nach "umfassenden Modernisierungen" kann nämlich die Mietpreisbegrenzung außer Kraft gesetzt werden. Mieter, die dann nicht in einem Mieterschutzbund sind oder eine Rechtschutzversicherung im Versicherungs-Portfolio aufweisen, haben es dann oft schwer, eine plötzlich im Briefkasten eingetroffenen Mieterhöhung zu beurteilen: Ist es Rechtens oder nicht - viele wissen es nicht.

Immerhin gibt es mittlerweile in Städten wie Berlin einen groben Mietrechner online - er sagt, bei welcher Wohnungsausstattung eine Nettokaltmiete pro Quadratmeter ortsüblich ist und zwar unter Berücksichtigung des Alters der Wohnung, der Ausstattung sowie der letzten großen Gebäude- oder Wohnungssanierung. In Berlin stehen hierfür drei Wohnraumklassen zur Verfügung.

Monika Schmid-Balzert, die Geschäftsführerin des Deutschen Mieterbundes (DMB), findet die jetzt im Koalitionsvertrag festgeschriebene Mietpreisbegrenzung "gut". Wenig verwunderlich ist, dass die Gegenseite, der Immobilienverband Deutschland (IVD), "die Mietpreisbremse" als "eine Baubremse" ansieht. Man befürchte, dass "Investitionen in den Bestand massiv" behindert würden. Das wiederum führe angeblich zum Rückgang des Neubaus bei Mietwohnungen, zitiert die Süddeutsche Zeitung den IVD am 29. November im Zeitungs-Immobilienteil, welcher immer noch hunderte Immobilienanzeigen aufweist.

Doch ganz trifft die Aussage des IVD nicht zu. Denn die Mietpreisbegrenzung, die in der jetzt festgeschriebenen Form sowieso nur erst einmal dürftige fünf Jahre Bestand haben soll, gilt nicht für Erstvermietungen in Neubauten. Auch sind Mieten nach umfassenden Sanierungen nicht davon betroffen.

Hinzu kommt: Bei alten Mietverträgen gilt die neue Mietpreisbremse auch nicht. Vermieter dürfen in den Städten weiterhin alle drei Jahre die Miete um 15% erhöhen, in ländlichen Gebieten gilt sogar die 20%-Regelung. Hier konnte sich die Arbeitsgruppe Immobilien der Koalitionsparteien nicht einmal durchringen, die knappe Frist von nur drei Jahren wenigstens auf vier Jahre zu erhöhen.

Neu ist aber auch: Saniert ein Vermieter ein Gebäude, so darf er zumindest so lange, bis sich die Sanierungskosten amortisiert haben, 10% der Kosten auf die Vermieter abwälzen. Bislang waren 11% Kostenumlage auf die Mieter erlaubt.

Noch nicht durchgerungen hat sich die Regierungskoalition dazu, auch die Heizkosten für Wohngeld-Bezieher zu bezuschussen. Im Zuge der stetig steigenden Energiekosten sind die Heizkosten längst einer der größten Kostentreiber. In einer 80-Quadratmeter-Wohnung in der Humboldtstraße in Leipzig erhöhte beispielsweise die Vermieter die Nebenkosten wegen angeblich nicht ausreichend einkalkulierter Mietkosten von einem aufs andere Jahr um monatlich 75 Euro.

Dabei ist bekannt: Viele Vermieter setzen die Nebenkosten, also auch die Heizkosten, bei Neuvermietungen bewusst unrealistisch niedrig an, um eine Wohnung vermietet zu bekommen. Deshalb sind gerade in Ostdeutschland Nachzahlungen für Heizkosten von bis zu 600 Euro im ersten Jahr der Anmietung einer Wohnung keine Seltenheit. Faire Makler weisen darauf ab und an hin, dass die ausgewiesene Gesamtmiete im Mietvertrag häufig in Ostdeutschland bewusst unrealistisch niedrig angesetzt wird. Deshalb müsse man im zweiten Mietjahr mit einer drastischen Erhöhung beziehungsweise Anpassung der Nebenkosten rechnen. Ob das rechtens ist, darüber sind sich die Gerichte noch uneinig.

Wenige Veränderungen gibt es in der Pflicht der Vermieter, ihre Häuser möglichst umweltschonend auszustatten und das auch finanziell staatlich zu fördern. "Dringend notwendig wäre eine Ausstattung des CO2-Gebäudesanierungsprograms mit jährlich mindestens zwei Milliarden Euro", wird beispielsweise Axel Gedaschko, der Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) im Immobilienteil der Süddeutschen Zeitung am Wochenende zitiert.

Enttäuscht sind die Vermieter auch, dass es keine besseren Abschreibungsmöglichkeiten für Bauherren gibt, die Wohnungen bauen, um sie später zu vermieten. Hier wollte die Arbeitsgruppe Bauen in den Koalitionsverhandlungen ursprünglich eine degressive Abschreibung gesetzlich festschreiben. Auch energetische und die Umwelt schonende Sanierungen des eigenen privaten Hauses sollen künftig nicht stärker als bislang steuerlich geltend gemacht werden dürfen - also so gut wie gar nicht.