Vermieter müssen bis dahin fernablesbare Heizkostenzähler einbauen, sonst drohen laut § 12 Kürzungen von 3 bis 15 Prozent der Abrechnung.
Das Wichtigste in Kürze
- Nicht fernablesbare Heizkosten- und Warmwasserzähler in vermieteten Gebäuden mit Zentralheizung müssen laut § 5 Abs. 3 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden.
- Verpassen Vermieter die Frist, dürfen Mieter ihren Anteil an der Heizkostenabrechnung nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV um 3 Prozent kürzen – bei fehlender verbrauchsabhängiger Abrechnung sogar um 15 Prozent.
- Bei einer durchschnittlichen 70-Quadratmeter-Wohnung mit Gasheizung (1.170 Euro Heizkosten pro Jahr laut Heizspiegel 2026) wären das rund 35 bis 175 Euro weniger.
- Kauf und Einbau der neuen Zähler zahlt der Vermieter; nur die Miete der Geräte darf er laut Betriebskostenverordnung als Nebenkosten umlegen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist.
Millionen Mietwohnungen in Deutschland heizen noch mit Zählern, die ein Ableser vor Ort abliest. Für diese Altgeräte endet am 31. Dezember 2026 eine mehrjährige Übergangsfrist aus der Heizkostenverordnung.
Wer bis dahin nicht nachrüstet, riskiert kein Bußgeld – aber ein Kürzungsrecht der eigenen Mieter, das direkt auf der nächsten Heizkostenabrechnung sichtbar wird. Die Regelung ist kein neues Gesetz, sondern eine seit 2021 bekannte Frist, die jetzt konkret wird.
Dieser Artikel ordnet ein, was die Frist genau regelt, wer sie betrifft, wie hoch das Kürzungsrecht ausfällt und was Mieter und Vermieter jetzt tun können.
Die Frist: 31. Dezember 2026
Die Pflicht zur Fernablesbarkeit steht seit 2021 im Gesetz. Damals setzte der Bund Vorgaben der europäischen Energieeffizienz-Richtlinie (EED) in deutsches Recht um und änderte dafür die Heizkostenverordnung. Seither gilt laut § 5 Abs. 2 HeizkostenV: Jeder Heizkosten- oder Warmwasserzähler, der nach dem 1. Dezember 2021 neu eingebaut wird, muss fernablesbar sein – also ohne Zutritt zur einzelnen Wohnung auslesbar.
Für ältere, noch nicht fernablesbare Geräte gilt eine Übergangsfrist. Laut § 5 Abs. 3 HeizkostenV müssen Vermieter diese Altgeräte bis zum 31. Dezember 2026 nachrüsten oder austauschen. Die Pflicht betrifft vermietete Gebäude mit zentraler Heizungs- oder Warmwasserversorgung nach § 1 HeizkostenV – also die klassische Zentralheizung im Mehrfamilienhaus, nicht die einzelne Gastherme in der Wohnung.
Ab dem 29. Oktober 2026 bleiben Vermietern damit nur noch rund zwei Monate, um betroffene Anlagen umzurüsten. Je nach Hausgröße und Handwerkerkapazität kann allein die Terminfindung mehrere Wochen dauern.
Kürzungsrecht nach § 12 Heizkostenverordnung
Verpasst ein Vermieter die Frist, drohen ihm keine Bußgelder. Stattdessen gibt § 12 Abs. 1 HeizkostenV dem Mieter ein eigenes Druckmittel: ein Kürzungsrecht auf der Heizkostenabrechnung, das er selbst gegenüber dem Vermieter geltend machen muss.
Der Paragraf unterscheidet zwei Fälle. Hat der Vermieter entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 keine fernablesbare Verbrauchserfassung installiert, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen. Rechnet der Vermieter dagegen gar nicht nach tatsächlichem Verbrauch ab, obwohl er dazu verpflichtet wäre, liegt die Kürzung bei 15 Prozent. Dieselbe 3-Prozent-Kürzung gilt zusätzlich, wenn der Vermieter die laut § 6a HeizkostenV vorgeschriebenen monatlichen Verbrauchsinformationen nicht oder nur unvollständig mitteilt – diese Pflicht besteht bereits, sobald fernablesbare Zähler installiert sind, unabhängig von der Frist Ende 2026.
Modellrechnung: Kürzungsrecht in Euro
- Basiswert: 1.170 Euro Heizkosten pro Jahr für eine 70-Quadratmeter-Wohnung mit Erdgasheizung (16,50 Euro je Quadratmeter, Heizspiegel 2026 von co2online, Abrechnungsjahr 2025)
- 3 Prozent Kürzung (keine fernablesbare Erfassung oder fehlende Verbrauchsinfo): 1.170 Euro × 0,03 = rund 35 Euro weniger
- 15 Prozent Kürzung (keine verbrauchsabhängige Abrechnung): 1.170 Euro × 0,15 = rund 176 Euro weniger
Modellrechnung von NETZ-TRENDS auf Basis der Heizspiegel-Durchschnittswerte für Erdgas in Mehrfamilienhäusern; die tatsächliche Kürzung hängt von den individuellen Heizkosten der jeweiligen Wohnung ab und ist keine Prognose für einen Einzelfall.
Mehrere Verstöße lassen sich nach gängiger Einordnung von Mietervereinen teilweise addieren, etwa wenn gleichzeitig fernablesbare Technik und die monatliche Verbrauchsinfo fehlen. Das Kürzungsrecht gilt laut § 12 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nicht im Verhältnis eines einzelnen Wohnungseigentümers zur Wohnungseigentümergemeinschaft; dort greifen die allgemeinen wohnungseigentumsrechtlichen Regeln.
Wer zahlt die neuen Zähler?
Die Anschaffung und der Einbau der neuen, fernablesbaren Geräte sind laut gängiger Einordnung von Fachportalen wie dem Messdienstleister ista reine Vermieterkosten und lassen sich nicht auf die Nebenkostenabrechnung umlegen. Anders sieht es aus, wenn der Vermieter die Zähler nicht kauft, sondern mietet oder least: Nach § 2 Nr. 4a der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zählen die Mietkosten für Ausstattungen zur Verbrauchserfassung samt Eichung, Berechnung und Aufteilung zu den umlegbaren Betriebskosten – vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht Betriebskosten und monatliche Vorauszahlungen vor.
Für Mieter bedeutet das: Eine neue Position „Zählermiete“ auf der nächsten Nebenkostenabrechnung ist für sich genommen kein Fehler. Ob sie der Höhe nach angemessen ist, lässt sich nur im Einzelfall anhand der Abrechnung und des Mietvertrags prüfen.
Checkliste für Mieter
- Auf der nächsten Heizkostenabrechnung prüfen, ob die Verbrauchswerte aus fernablesbaren Geräten stammen oder weiterhin vor Ort abgelesen wurden.
- Prüfen, ob seit Einbau fernablesbarer Zähler monatliche Verbrauchsinformationen nach § 6a HeizkostenV vorliegen – auch digital oder per App ist zulässig.
- Bei Verstößen das Kürzungsrecht aktiv gegenüber dem Vermieter geltend machen; es tritt nicht automatisch in Kraft.
- Bei Unsicherheit die eigene Abrechnung von einem Mieterverein oder einer Verbraucherzentrale prüfen lassen, bevor Kürzungen einbehalten werden.
Vermieter wiederum sollten die Umrüstung nicht erst im Dezember angehen: Je näher die Frist rückt, desto knapper werden Handwerker- und Gerätekapazitäten, und eine verpasste Frist kostet über das Kürzungsrecht am Ende bares Geld.
Ausnahmen von der Pflicht
Nicht jede Verzögerung führt automatisch zum Kürzungsrecht. § 5 Abs. 3 HeizkostenV sieht Ausnahmen vor, wenn die Nachrüstung technisch unmöglich ist, einen unangemessen hohen Aufwand bedeuten würde oder für den Vermieter eine unbillige Härte darstellt. Entfällt die Pflicht aus einem dieser Gründe, entfällt nach derselben Vorschrift auch das Kürzungsrecht der Mieter.
Eine gesonderte Übergangsregel gilt für Wärmepumpen: Wird deren anteiliger Verbrauch bislang nicht erfasst, muss laut § 12 Abs. 3 HeizkostenV erst bis zum 30. September 2025 eine Verbrauchserfassung installiert werden – diese Frist ist bereits abgelaufen und betrifft damit vor allem ältere Bestandsanlagen.
Häufige Fragen
Welche Wohnungen sind von der Frist zum 31. Dezember 2026 betroffen?
Betroffen sind vermietete Gebäude mit zentraler Heizungs- oder Warmwasserversorgung, deren Heizkosten- oder Warmwasserzähler noch nicht fernablesbar sind und vor dem 1. Dezember 2021 eingebaut wurden. Für danach installierte Geräte gilt die Fernablesepflicht bereits seit 2021.
Wie hoch ist das Kürzungsrecht genau?
Nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV darf ein Mieter seinen Anteil um 3 Prozent kürzen, wenn keine fernablesbare Verbrauchserfassung installiert ist oder die monatliche Verbrauchsinformation fehlt. Fehlt eine verbrauchsabhängige Abrechnung komplett, liegt die Kürzung bei 15 Prozent.
Muss ich als Mieter die Kürzung selbst beantragen?
Ja. Das Kürzungsrecht tritt nicht automatisch ein. Mieter müssen es gegenüber dem Vermieter aktiv geltend machen, in der Regel schriftlich und mit Bezug auf die konkrete Heizkostenabrechnung.
Zahlen Mieter die neuen Zähler über die Nebenkosten mit?
Die Anschaffung der Geräte trägt der Vermieter. Mietet oder leased er die Zähler stattdessen, darf er die Mietkosten laut § 2 Nr. 4a Betriebskostenverordnung als Betriebskosten umlegen, sofern der Mietvertrag das vorsieht.
Quellen und Stand
- § 5 Heizkostenverordnung (Ausstattung zur Verbrauchserfassung, Fristen 2021/2026/2031), gesetze-im-internet.de.
- § 12 Heizkostenverordnung (Kürzungsrecht), gesetze-im-internet.de.
- § 1 Heizkostenverordnung (Anwendungsbereich), gesetze-im-internet.de.
- § 2 Betriebskostenverordnung (umlegbare Betriebskosten, u. a. Nr. 4a Verbrauchserfassung), gesetze-im-internet.de.
- co2online: Heizspiegel für Deutschland 2026, ausgewertet aus rund 67.000 Haushalten, Heizperiode 2025 (Durchschnittswert Erdgas 16,50 Euro je Quadratmeter und Jahr).
Recherche- und Datenstand: 29. Oktober 2026.
Transparenz: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz recherchiert und formuliert und ist zur menschlichen redaktionellen Prüfung vorgesehen.
