Verpasst ein Vermieter die Frist zum 31. Dezember 2026, dürfen Mieterinnen und Mieter ab 2027 bis zu 21 Prozent der Heizkosten abziehen.
Das Wichtigste in Kürze
- Nicht fernablesbare Heizkostenzähler, die bis zum 1. Dezember 2021 installiert wurden, müssen laut Heizkostenverordnung bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden.
- Verpasst ein Vermieter diese Frist, dürfen Mieterinnen und Mieter ihren Heizkostenanteil ab 2027 um 3 Prozent kürzen – bei mehreren gleichzeitigen Verstößen sind bis zu 21 Prozent möglich.
- Die Kürzung erfolgt nicht automatisch: Mieterinnen und Mieter müssen sie bei der Abrechnung selbst geltend machen.
Wer als Vermieter in Deutschland bis zum 31. Dezember 2026 keine fernablesbaren Heizkostenzähler einbaut, verstößt gegen die Heizkostenverordnung. Ab dem 1. Januar 2027 dürfen Mieterinnen und Mieter dann ihren Anteil an der Heizkostenabrechnung kürzen – in einfachen Fällen um 3 Prozent, bei mehreren Pflichtverletzungen zugleich um bis zu 21 Prozent.
Die Pflicht selbst ist nicht neu: Seit dem 1. Dezember 2021 müssen neu installierte Heizkostenverteiler und Wärmezähler fernablesbar sein, seit dem 1. Dezember 2022 zusätzlich mit Geräten anderer Hersteller kompatibel. Neu ist, dass am 31. Dezember 2026 eine seit Jahren laufende Übergangsfrist endet – und das zugehörige Kürzungsrecht der Mieterinnen und Mieter damit vom Papier in die Praxis wechselt.
Bundesweit sind nach einer Auswertung des Deutschen Mieterbundes Heiz- und Warmwasserkosten im Schnitt bereits der größte Posten unter den umlagefähigen Betriebskosten. Jede Kürzungsmöglichkeit wirkt sich deshalb unmittelbar auf die Jahresabrechnung aus.
Die Nachrüstpflicht: Was im Gesetz steht
Grundlage ist die deutsche Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Ihr § 5 Absatz 2 schreibt vor, dass seit dem 1. Dezember 2021 neu installierte Ausstattung zur Verbrauchserfassung fernablesbar sein muss; seit dem 1. Dezember 2022 dürfen zudem nur noch Geräte eingebaut werden, die sich mit Technik anderer Hersteller vernetzen lassen.
Für ältere, nicht fernablesbare Zähler gilt eine Übergangsfrist: Nach § 5 Absatz 3 müssen sie bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Für bereits fernablesbare, aber noch nicht in jeder Hinsicht kompatible Geräte läuft eine weitere Frist bis zum 31. Dezember 2031. Parallel dazu verpflichtet § 6a der Verordnung Vermieter seit dem 1. Januar 2022 dazu, Mieterinnen und Mieter monatlich über ihren Wärme- und Warmwasserverbrauch zu informieren – vorausgesetzt, fernablesbare Technik ist vorhanden.
Das Kürzungsrecht: 3, 15 oder 21 Prozent
Was passiert, wenn Vermieter diese Pflichten nicht erfüllen, regelt § 12 der Heizkostenverordnung. Er kennt zwei unterschiedlich hohe Kürzungsrechte für die Mieterinnen und Mieter, die sich unter bestimmten Umständen addieren lassen.
| Verstoß des Vermieters | Kürzung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Keine fernablesbare Ausstattung trotz Pflicht (ab 1.1.2027 für Altgeräte) | 3 % | § 12 Abs. 1 S. 2 i. V. m. § 5 Abs. 2/3 |
| Monatliche Verbrauchsinformation fehlt oder ist unvollständig | 3 % | § 12 Abs. 1 S. 3 i. V. m. § 6a |
| Keine verbrauchsabhängige Abrechnung, obwohl vorgeschrieben | 15 % | § 12 Abs. 1 S. 1 |
Quelle: Heizkostenverordnung; Berliner Mieterverein, Infoblatt 186 „Die Kürzungsrechte bei der Heizkostenabrechnung“ (Stand 31. März 2026).
Treffen mehrere dieser Verstöße gleichzeitig zu, lassen sie sich addieren – maximal auf 15 plus 3 plus 3, also 21 Prozent der gesamten Heizkostenabrechnung. Zwei Verstöße, die sich auf denselben Satz des § 12 beziehen, zählen dabei laut Berliner Mieterverein nur einmal.
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Der Rat des Messdienstleisters ista richtet sich an Vermieter – aus Sicht der Mieterinnen und Mieter ist die Frist vor allem eine Gelegenheit: Wer weiß, dass sein Zähler noch nicht fernablesbar ist, kann die Jahresabrechnung für 2027 gezielt auf das Kürzungsrecht hin prüfen.
Rechenbeispiel: Was die Kürzung konkret bringt
Wie viel eine Kürzung tatsächlich wert ist, hängt vom individuellen Heizkostenanteil ab. Nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes lagen die Heiz- und Warmwasserkosten im Abrechnungsjahr 2024 bundesweit im Schnitt bei 1,32 Euro je Quadratmeter und Monat.
Modellrechnung für eine 70-Quadratmeter-Wohnung
- Heizkostenanteil pro Jahr: rund 1.108,80 Euro (70 m² × 1,32 €/m² × 12 Monate, Bundesdurchschnitt 2024)
- Kürzung um 3 Prozent: rund 33,26 Euro
- Kürzung um 15 Prozent: rund 166,32 Euro
- Kürzung um 21 Prozent (mehrere Verstöße): rund 232,85 Euro
Eigene Berechnung auf Basis des bundesweiten Durchschnittswerts aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes (Pressemitteilung vom 18. Dezember 2025, Abrechnungsjahr 2024). Der tatsächliche Betrag hängt von Wohnfläche, Verbrauch und regionalen Heizkosten ab.
Die Betriebskosten insgesamt sind laut Mieterbund zuletzt um mehr als 6 Prozent gestiegen. „Die Nebenkosten steigen seit Jahren kontinuierlich und belasten Mieterinnen und Mieter zunehmend spürbar“, erklärte Mieterbund-Präsidentin Melanie Weber-Moritz zu den aktuellen Zahlen. Das Kürzungsrecht ändert daran nichts Grundsätzliches, kann im Einzelfall aber einen spürbaren Teil einer Nachzahlung auffangen.
Wer die Umrüstung bezahlt
Die Anschaffungskosten für fernablesbare Zähler müssen Vermieter nach Angaben des Messdienstleisters ista selbst tragen; eine Umlage auf die Betriebskosten ist dafür nicht vorgesehen. Vereinbaren Vermieter und Mieterinnen und Mieter im Mietvertrag stattdessen eine Zählermiete, lässt sich diese laufende Gebühr umlegen – unabhängig davon, ob das Gerät gekauft oder gemietet wurde. Wie sich steigende Netzentgelte und Energiepreise zusätzlich auf die Heizkosten 2027 auswirken, hängt dagegen vom jeweiligen Netzgebiet ab.
Ausnahmen: Wo das Recht nicht gilt
Nicht jede Wohnung fällt unter die Nachrüstpflicht. Die Heizkostenverordnung nimmt Gebäude mit höchstens zwei Wohneinheiten aus, von denen eine von der Eigentümerin oder dem Eigentümer selbst bewohnt wird, ebenso Wohnungen mit dezentraler Heizung wie einer Gasetagenheizung. Die Frist entfällt außerdem, wenn die Umrüstung im Einzelfall technisch unmöglich wäre oder einen unangemessenen Aufwand beziehungsweise eine unbillige Härte bedeuten würde – das muss der Vermieter im Streitfall aber darlegen. Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft gelten gegenüber der Gemeinschaft zudem die allgemeinen Vorschriften statt des Kürzungsrechts.
Checkliste: Was Mieterinnen und Mieter jetzt prüfen können
- Ist der eigene Heizkostenzähler bereits fernablesbar, oder muss er bis zum 31. Dezember 2026 noch nachgerüstet werden?
- Kommen seit Januar 2022 monatliche Verbrauchsinformationen an, falls fernablesbare Technik vorhanden ist?
- Wird überhaupt nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet – oder nur nach Wohnfläche?
- Bei der Jahresabrechnung für 2027: Kürzungsrecht schriftlich gegenüber dem Vermieter geltend machen, bevor die Nachzahlung beglichen wird.
Wer unsicher ist, ob eine der Ausnahmen greift, kann die Abrechnung vom örtlichen Mieterverein oder der Verbraucherzentrale prüfen lassen, bevor er selbst kürzt.
So machen Mieterinnen und Mieter das Recht geltend
Die Kürzung tritt nicht automatisch ein. Weder der Vermieter noch ein Gericht ziehen sie von sich aus ab – Mieterinnen und Mieter müssen sie aktiv gegenüber dem Vermieter erklären, etwa schriftlich bei einer Beanstandung der Heizkostenabrechnung. Ein bloßer Hinweis auf eine fehlende Verbrauchserfassung reicht dafür nach Angaben des Berliner Mietervereins nicht aus; die Kürzung muss ausdrücklich verlangt werden. Zurückbehalten werden darf dabei nur der abzurechnende Betrag selbst, nicht der laufende monatliche Vorschuss.
Häufige Fragen
Ab wann gilt das Kürzungsrecht wegen fehlender Fernablesung?
Die Übergangsfrist für die Nachrüstung alter Zähler endet am 31. Dezember 2026. Verstöße gegen diese Pflicht können damit erstmals für Abrechnungszeiträume ab dem 1. Januar 2027 das Kürzungsrecht von 3 Prozent auslösen.
Wie hoch darf die Kürzung maximal ausfallen?
Bei einem einzelnen Verstoß sind es 3 oder 15 Prozent, je nach Art des Verstoßes. Treffen mehrere Pflichtverletzungen gleichzeitig zu, lassen sie sich addieren – laut Berliner Mieterverein bis zu 21 Prozent der gesamten Heizkostenabrechnung.
Muss ich die Kürzung selbst beantragen?
Ja. Die Kürzung erfolgt nicht automatisch. Mieterinnen und Mieter müssen sie gegenüber dem Vermieter ausdrücklich geltend machen, am besten schriftlich im Zusammenhang mit der Heizkostenabrechnung.
Gilt die Pflicht auch für meine Einfamilienhaus-Mietwohnung?
Nicht immer. Gebäude mit höchstens zwei Wohneinheiten, von denen eine von der Eigentümerin oder dem Eigentümer selbst bewohnt wird, sind von der Nachrüstpflicht ausgenommen, ebenso Wohnungen mit dezentraler Heizung wie einer Gasetagenheizung.
Ist Ihr Heizkostenzähler schon fernablesbar, oder wissen Sie es gar nicht genau? Schreiben Sie uns Ihre Erfahrungen gerne in die Kommentare.
Quellen und Stand
- Heizkostenverordnung (HeizkostenV), §§ 5, 6a und 12, Fassung über gesetze-im-internet.de.
- Berliner Mieterverein: Infoblatt 186, „Die Kürzungsrechte bei der Heizkostenabrechnung“, Stand 31. März 2026.
- ista SE: „2027 wird’s ernst – was Vermieter über die Pflicht zu fernablesbarer Messtechnik wissen müssen“.
- Deutscher Mieterbund: Pressemitteilung zum Betriebskostenspiegel für Deutschland, 18. Dezember 2025.
Recherche- und Datenstand: 14. November 2026. Fristen und Prozentsätze beziehen sich auf die geltende Fassung der Heizkostenverordnung; im Einzelfall können abweichende vertragliche oder bauliche Umstände gelten. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.
Transparenzhinweis: Bei Recherche, Strukturierung und Erstellung dieses Beitrags kamen KI-gestützte Werkzeuge zum Einsatz. Die verwendeten Quellen sind im Artikel aufgeführt. Die Veröffentlichung erfolgt erst nach manueller redaktioneller Freigabe.
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