Modellrechnung der Redaktion: Jeder Prozentpunkt mehr Zins kostet bei 350.000 Euro rund 292 Euro Rate im Monat – nach zehn Jahren bleiben über 259.000 Euro Restschuld.
Das Wichtigste in Kürze
- Für zehn Jahre Zinsbindung nennen Baufinanzierungsvermittler in Deutschland derzeit effektive Jahreszinsen zwischen 4,16 und 4,63 Prozent (Stand: 28. September bis 11. Oktober 2026). Im Durchschnitt des Euroraums lag der Zins für neue Wohnungsbaukredite im August laut Europäischer Zentralbank (EZB) bei 3,60 Prozent.
- Bei 350.000 Euro Darlehen und 2 Prozent Tilgung liegt die Monatsrate bei 4,06 Prozent Sollzins rechnerisch bei 1.768 Euro. Jeder Prozentpunkt mehr kostet rund 292 Euro im Monat.
- Endet die Zinsbindung, gilt § 489 des deutschen Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) mit Kündigungsrechten – wirksam nur, wenn die Ablösung binnen zwei Wochen steht. Der nächste Zinsentscheid der EZB fällt am 29. Oktober 2026.
Wer in Deutschland ein Haus oder eine Wohnung finanziert, zahlt für zehn Jahre Zinsbindung inzwischen mehr als vier Prozent. Das zeigen die aktuellen Beispielkonditionen mehrerer Baufinanzierungsvermittler. Seit dem Sommer sind die Zinsen gestiegen; die EZB hat ihre Leitzinsen im September angehoben.
Für Haushalte, die gerade kaufen oder deren Zinsbindung in den kommenden Monaten endet, stellen sich drei Fragen: Wie hoch ist die Rate, wie stark schlägt ein weiterer Anstieg durch, und welche Rechte gelten beim Anschlussdarlehen? NETZ-TRENDS hat die Rate für ein Darlehen von 350.000 Euro bei verschiedenen Zinssätzen selbst durchgerechnet.
Wo die Zinsen stehen – und woher die Zahlen kommen
Eine amtliche, tagesaktuelle Zahl für Bauzinsen in Deutschland gibt es nicht. Die Zinsstatistik der Notenbanken erscheint mit gut einem Monat Verzögerung und weist in der monatlichen Veröffentlichung nur den Durchschnitt des gesamten Euroraums aus. Wer wissen will, was ein Darlehen heute kostet, ist deshalb auf die Konditionen angewiesen, die große Baufinanzierungsvermittler veröffentlichen.
Wer hinter den Zahlen steht – und warum diese drei
Baufinanzierungsvermittler sind keine Banken. Sie vergleichen die Darlehen vieler Kreditgeber und vermitteln den Abschluss. Für Kundinnen und Kunden ist das meist kostenlos; bezahlt werden die Vermittler über Provisionen der Banken. NETZ-TRENDS hat die drei Anbieter ausgewählt, weil sie zu den größten in Deutschland gehören, jeweils Angebote von mehreren hundert Kreditgebern auswerten und ihre aktuellen Konditionen öffentlich und regelmäßig veröffentlichen:
- Interhyp aus München bezeichnet sich als größten Vermittler privater Baufinanzierungen in Deutschland, arbeitet nach eigenen Angaben mit mehr als 500 Kreditgebern zusammen und wurde 2008 von der niederländischen Bankengruppe ING übernommen.
- Dr. Klein aus Lübeck, gegründet 1954, ist eine Tochter des börsennotierten Finanzdienstleisters Hypoport und nennt rund 600 Bankpartner.
- Baufi24 gehört zur Bilthouse-Gruppe, beschäftigt nach eigenen Angaben 200 Mitarbeitende an über 70 Standorten und vergleicht Angebote von mehr als 600 Banken, Versicherungen und Bausparkassen.
Als Gradmesser taugen ihre Zahlen, weil sie viele Banken bündeln statt eine einzelne abzubilden. Die Grenzen: Jeder Vermittler rechnet mit eigenen Annahmen, zeigt meist besonders günstige Beispielfälle und verdient am Abschluss. Die Angaben sind deshalb kein Angebot an einen bestimmten Haushalt.
Die folgende Übersicht stellt die Angaben alphabetisch nebeneinander. Eins zu eins vergleichbar sind sie nicht – entscheidend ist die Spanne.
| Quelle und Art der Angabe | Zehn Jahre Zinsbindung | Stand |
|---|---|---|
| Baufi24, Durchschnittszins vermittelter Darlehen | 4,16 % | September 2026 |
| Baufi24, aktuelle Angebote | rund 4,5 % | Anfang Oktober 2026 |
| Dr. Klein, Beispielfall mit rund 81 % Beleihungsauslauf (Sollzins 4,06 %) | 4,16 % effektiv | 11.10.2026 |
| Interhyp, je nach Beleihungsauslauf | 4,23 bis 4,63 % effektiv | 28.09. bis 04.10.2026 |
Die Spanne von 4,16 bis 4,63 Prozent zeigt vor allem eines: Der persönliche Zins hängt stark vom Einzelfall ab – vom Eigenkapital und damit vom Beleihungsauslauf, von der Bonität, der Darlehenshöhe, der Länge der Zinsbindung und der Tilgung. Längere Bindungen kosten mehr; für 15 und 20 Jahre liegen die Beispielwerte nochmals rund 0,15 bis 0,25 Prozentpunkte höher.
Was 350.000 Euro bei unterschiedlichen Zinsen kosten
Die Rate eines klassischen Annuitätendarlehens – also eines Kredits mit gleichbleibender Monatsrate aus Zins und Tilgung – lässt sich einfach nachrechnen: Sollzins plus anfängliche Tilgung, multipliziert mit dem Darlehen, geteilt durch zwölf. Der Sollzins ist der reine Zins auf das Darlehen; der effektive Jahreszins enthält zusätzlich bestimmte Kosten und liegt deshalb etwas höher. Als Ausgangswert dient der niedrigste in der Übersicht genannte Sollzins von 4,06 Prozent. Die übrigen Zeilen sind Rechenbeispiele, keine Prognose.
| Sollzins | Monatsrate | Unterschied zu 4,06 % | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|---|
| 3,50 % | 1.604 € | −163 € | 266.331 € |
| 4,06 % | 1.768 € | – | 263.832 € |
| 4,50 % | 1.896 € | +128 € | 261.801 € |
| 5,00 % | 2.042 € | +274 € | 259.419 € |
Die Rechnung zeigt zwei Dinge. Erstens: Ein Prozentpunkt mehr Sollzins macht bei 350.000 Euro rund 292 Euro Monatsrate aus, wenn die Tilgung gleich bleibt. Zweitens: Wegen der niedrigen Anfangstilgung bleiben nach zehn Jahren in allen Varianten mehr als 259.000 Euro Restschuld stehen. Die Anschlussfinanzierung betrifft damit den größten Teil des Darlehens – und ihr Zins ist heute unbekannt. Wer sich die Rate leisten kann, verkürzt mit 3 statt 2 Prozent Tilgung die Laufzeit deutlich; bei 350.000 Euro kostet jeder zusätzliche Prozentpunkt Tilgung rechnerisch ebenfalls rund 292 Euro im Monat.
Rechenbeispiel: Anschlusszins
Wer in zehn Jahren 200.000 Euro Restschuld hat, zahlt für jeden zusätzlichen Prozentpunkt Zins rechnerisch 2.000 Euro im Jahr, das sind rund 167 Euro im Monat. Das Beispiel ist hypothetisch und ersetzt kein Angebot der Bank.
Warum der Leitzins nur ein Teil der Geschichte ist
Die EZB in Frankfurt hat ihre Leitzinsen im September um 0,25 Prozentpunkte angehoben. Seit dem 16. September 2026 gelten nach der Zinstabelle der EZB 2,50 Prozent für die Einlagefazilität, 2,65 Prozent für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte und 2,90 Prozent für die Spitzenrefinanzierungsfazilität; zuvor, seit dem 17. Juni, waren es 2,25, 2,40 und 2,65 Prozent. Die Hintergründe hat NETZ-TRENDS in einem eigenen Beitrag dargestellt.
Für Baudarlehen mit langer Zinsbindung ist der Leitzins allerdings nicht allein maßgeblich. Banken refinanzieren sie vor allem über langfristige Anleihen, deshalb orientieren sich Bauzinsen eng an den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und Pfandbriefe. Nach Angaben von Baufi24 überschritt die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe Ende September die Marke von 3,6 Prozent; die Angebote Anfang Oktober lagen entsprechend über dem Septemberdurchschnitt.
Einen amtlichen Vergleichswert liefert die von der Bundesbank veröffentlichte Zinsstatistik für den Euroraum: Der gewichtete Zinssatz für neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte lag im August 2026 bei 3,60 Prozent, 6 Basispunkte (0,06 Prozentpunkte) mehr als im Vormonat; für Kredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung waren es 3,43 Prozent. Das sind Durchschnitte für den gesamten Euroraum und für tatsächlich abgeschlossene Kredite im August – nicht für Deutschland und nicht für Anfang Oktober. Dass die aktuellen Vermittlerangaben darüber liegen, passt zum Zinsanstieg seit dem Spätsommer, lässt sich aber nicht eins zu eins vergleichen.
Wie es weitergeht, ist offen. Zinsausblicke von Vermittlern und Banken sind Einschätzungen von Marktteilnehmern, die an Abschlüssen verdienen, und keine Zusage. Ein Termin steht fest: Der EZB-Rat tagt laut Sitzungskalender am 28. und 29. Oktober 2026, die Entscheidung folgt am zweiten Tag.
Anschlussfinanzierung: Fristen und Kündigungsrechte
Wer ein Darlehen mit fester Zinsbindung aufgenommen hat, kann unter bestimmten Bedingungen kündigen. Nach dem Wortlaut von § 489 BGB gilt: Endet die Zinsbindung vor dem vereinbarten Rückzahlungszeitpunkt und ist kein neuer Zinssatz vereinbart, ist eine Kündigung mit einer Frist von einem Monat möglich, frühestens zum Ende des Tages, an dem die Bindung endet (Absatz 1 Nr. 1). Unabhängig davon besteht nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens ein Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist (Absatz 1 Nr. 2). Beide Rechte können laut Absatz 4 nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden; ausgenommen sind Darlehen an bestimmte öffentliche Stellen.
Praktisch wichtig ist Absatz 3: Eine Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn der geschuldete Betrag nicht innerhalb von zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückgezahlt wird. Wer kündigt, braucht also vorab eine feste Zusage für das neue Darlehen. Für eine Ablösung vor Ende der Zinsbindung gelten andere Regeln, die dieser Beitrag nicht behandelt.
Praxishinweis: Was Betroffene jetzt prüfen können
- Im Darlehensvertrag nachsehen, wann die Zinsbindung endet und welche Restschuld dann voraussichtlich bleibt.
- Mehrere Angebote einholen – bei der eigenen Hausbank, bei anderen Banken und gegebenenfalls über Vermittler – und dabei Sollzins, effektiven Jahreszins und Tilgung getrennt vergleichen.
- Die Rate für den eigenen Fall mit zwei bis drei Zinsvarianten durchrechnen, auch mit einem Prozentpunkt über dem heutigen Wert.
- Vor einer Kündigung klären, dass der Ablösebetrag innerhalb von zwei Wochen nach Wirksamwerden gesichert ist.
Die Angaben ersetzen keine individuelle Rechts- oder Finanzberatung.
Einordnung
Die genannten Zinssätze sind Beispielkonditionen von Vermittlern, keine Angebote einer bestimmten Bank an einen bestimmten Haushalt. Wer Zinsübersichten liest, sollte im Blick behalten, wer sie veröffentlicht: Vermittler zeigen Konditionen, um Kunden zu gewinnen. Die Stichtage unterscheiden sich zudem teils innerhalb derselben Anbieterseite; die Redaktion hat jeweils den ausgewiesenen Stand genannt.
Ein Sollzins von gut vier Prozent sagt wenig über die Gesamtkosten, solange Tilgung, Nebenkosten und Laufzeit offen sind. Offen bleibt auch, wie viele Haushalte in Deutschland in den kommenden Monaten eine Anschlussfinanzierung brauchen: Eine belastbare Zahl dazu liegt der Redaktion nicht vor. Entscheidend für die eigene Rate bleibt am Ende das konkrete Angebot – nicht der Durchschnitt einer Übersicht.
Steht bei Ihnen eine Anschlussfinanzierung an – und wie gehen Sie mit den höheren Zinsen um? Schreiben Sie uns Ihre Meinung gerne in die Kommentare.
Quellen
- Europäische Zentralbank: Key ECB interest rates, abgerufen am 11. Oktober 2026
- Europäische Zentralbank: Sitzungskalender des EZB-Rats, abgerufen am 11. Oktober 2026
- Bundesbank: MFI-Zinsstatistik für den Euroraum: August 2026
- Gesetzestext: § 489 BGB, Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers (Wiedergabe durch dejure.org)
- Baufi24: Zinskommentar Oktober 2026 (Pressemitteilung), 6. Oktober 2026
- Dr. Klein: Aktuelle Bauzinsen, abgerufen am 11. Oktober 2026
- Interhyp: Bauzinsen aktuell, abgerufen am 11. Oktober 2026
- Unternehmensangaben: Über Interhyp, Pressemappe Dr. Klein, Unternehmensprofil im Baufi24-Zinskommentar, abgerufen am 11. Oktober 2026
- NETZ-TRENDS: EZB hebt den Einlagesatz ab 16. September auf 2,50 Prozent, 10. September 2026
Transparenzhinweis: Bei Recherche, Strukturierung und Erstellung dieses Beitrags kamen KI-gestützte Werkzeuge zum Einsatz. Die verwendeten Quellen sind im Artikel aufgeführt. Die Veröffentlichung erfolgt erst nach manueller redaktioneller Freigabe.
