Gründerzeit-Eckhaus mit grüner Turmkuppel an einer Straßenkreuzung in der Wiener Innenstadt, davor parkende Autos, Bäume und Passanten
Wohn- und Geschäftshäuser aus der Gründerzeit in der Johannesgasse in der Wiener Innenstadt, nach den Angaben der Bildseite aufgenommen am 24. Oktober 2016. Das Bild dient als Symbolbild; ein Bezug zwischen den abgebildeten Gebäuden und den im Artikel geschilderten Vorgängen besteht nicht. Foto: Marek Mróz / Wikimedia Commons, CC BY 4.0; Bearbeitung: Beschnitt auf 16:9 durch die Redaktion.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Stadt Wien hat am Samstag angekündigt, zum 1. Jänner 2027 eine Registrierungspflicht für Wohnungen einzuführen, die über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com kurzzeitig vermietet werden. Grundlage soll ein neues Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetz sein, das im November im Wiener Landtag beschlossen werden soll.
  • Ohne gültige Registrierungsnummer soll ein Inserat nicht mehr zulässig sein. Vorgesehen sind Strafen bis zu 50.000 Euro je Verstoß und bei wiederholten Übertretungen erstmals Mindeststrafen von 2.000 Euro. Parallel wird die Umwidmung von Wohnungen in Beherbergungsstätten begrenzt: Mindestens 80 Prozent der Nutzflächen der Regelgeschoße müssen künftig dem Wohnen dienen.
  • Die EU-Verordnung, auf der das Register aufbaut, gilt seit dem 20. Mai 2026 – ihre Anwendung ist aber freiwillig. In Österreich setzt sie nach Angaben des Wirtschaftsministeriums bislang kein Bundesland um. In Deutschland führt die Bundesnetzagentur mit Stand 3. September 2026 neun aktive Gebiete, acht davon in Nordrhein-Westfalen; Berlin ist nicht darunter.

Wer in der österreichischen Bundeshauptstadt eine Wohnung über Plattformen kurzzeitig vermieten will, braucht dafür vom 1. Jänner 2027 an eine behördliche Registrierungsnummer. Das geht aus einer Aussendung der Stadt Wien hervor, die am Samstag um 14.36 Uhr über die Nachrichtenagentur APA-OTS verbreitet wurde. „Wohnungen müssen zum Wohnen da sein!“, wird Bürgermeister Michael Ludwig (SPÖ) darin zitiert.

Zwischen 12.05 Uhr und 16.11 Uhr liefen über denselben Verteiler fünf Reaktionen ein, teils schon vor der Aussendung der Stadt: zwei zustimmende aus der Wiener SPÖ, eine der Mietervereinigung Österreichs sowie je eine kritische von den Wiener Grünen und von der FPÖ Wien – und diese beiden aus entgegengesetzten Richtungen. Die Debatte ist dabei keine rein österreichische: Der rechtliche Rahmen für solche Register kommt aus Brüssel und steht auch deutschen Städten offen. Genutzt wird er bislang sehr unterschiedlich.

Was ab dem 1. Jänner 2027 gelten soll

Kern der Ankündigung ist ein neues Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetz, das nach Angaben der Stadt noch im November im Wiener Landtag beschlossen werden und zum 1. Jänner 2027 in Kraft treten soll. Registrieren muss sich danach, wer eine Wohnung kurzzeitig über einschlägige Plattformen anbietet – unabhängig davon, wie oft und wie lange, und unabhängig davon, ob dahinter eine Privatperson oder ein Unternehmen steht.

Die Stadt prüft nach eigener Darstellung anschließend, ob Gründe gegen eine Kurzzeitvermietung der konkreten Wohnung sprechen; so lasse sich etwa ausschließen, dass Gemeindewohnungen auf Plattformen landen. Erst danach wird eine Registrierungsnummer ausgegeben, die in jedem Inserat stehen muss. Plattformen dürfen der Mitteilung zufolge nur noch Wiener Wohnungen mit einer solchen Nummer anbieten; Inserate ohne Nummer müssen nach Ablauf der Übergangsfrist entfernt werden.

Für bereits laufende Angebote gilt eine Übergangsfrist bis zum Ablauf des ersten Quartals 2027. Neue Angebote brauchen die Nummer dagegen sofort ab dem 1. Jänner. Wer sich nicht registriert, riskiert nach den Angaben der Stadt eine Strafe von bis zu 50.000 Euro je Verstoß; bei wiederholten Verstößen sollen Mindeststrafen von 2.000 Euro greifen.

Die zweite Änderung zielt auf ein Schlupfloch – und gilt für ganz Wien

Der zweite Teil der Ankündigung ist baurechtlicher Natur. Seit dem 1. Juli 2024 darf eine Wohnung in Wien nach der Bauordnung ohne Bewilligung höchstens 90 Tage im Kalenderjahr touristisch vermietet werden; darüber hinaus ist außerhalb von Wohnzonen eine auf fünf Jahre befristete Ausnahmebewilligung nach Paragraf 129 Absatz 1a der Bauordnung für Wien nötig, und auf die 90-Tage-Ausnahme können sich juristische Personen nach dem Merkblatt der Wiener Baupolizei ohnehin nicht berufen.

Nach Darstellung der Stadt hat sich daraufhin ein Ausweg etabliert: Statt eine Ausnahme zu beantragen, ließen vor allem gewerbliche Eigentümer ihre Wohnungen in Beherbergungsstätten umwidmen. Damit greift die 90-Tage-Regel nicht mehr; der Wohnraum gehe dabei – anders als bei der auf fünf Jahre befristeten Ausnahmebewilligung – dauerhaft verloren, heißt es in der Aussendung. Im Jahr 2025 gingen bei der Baupolizei 305 Anträge im Zusammenhang mit einer Beherbergungsstätte ein, 132 davon waren bis zum 31. Dezember 2025 bewilligt.

Künftig sollen außerhalb von Wohnzonen – und das ist nach der Mitteilung praktisch das gesamte Stadtgebiet – mindestens 80 Prozent der Nutzflächen der Regelgeschoße dem Wohnen vorbehalten bleiben. Für klassische Hotels und Beherbergungsbetriebe kündigt die Stadt Ausnahmen an. Damit eine Antragswelle die Verschärfung nicht unterläuft, sollen die neuen Bestimmungen bereits für alle Verfahren gelten, die seit dem Sommer eingelangt sind; für ältere offene Anträge bleibt es beim bisherigen Recht.

Zwei Jahre Kontrolle: 2.484 Anzeigen, 558 Strafanträge

Wie groß der Vollzugsaufwand ist, zeigt die Bilanz der bisherigen Regel. Im Zuge der Verschärfung wurde bei der Wiener Baupolizei (MA 37) ein eigenes Referat „Kontrolle Kurzzeitvermietung“ gegründet. Seit dem Inkrafttreten der 90-Tage-Regel gingen dort nach Angaben der Stadt 2.484 Anzeigen wegen vermuteter illegaler Kurzzeitvermietung ein – der Großteil davon der Aussendung zufolge von außen, etwa aus der Nachbarschaft.

Bis Ende Juli 2026 führten diese Anzeigen zu 558 Strafanträgen an die für das Baurecht zuständige MA 64. Das sind rechnerisch rund 22 Prozent der eingegangenen Anzeigen, wobei sich die beiden Angaben auf unterschiedliche Stichtage beziehen. Die Stadt erklärt das mit der laufenden Abarbeitung und erwartet steigende Zahlen. Eine Angabe dazu, wie viele Wohnungen in Wien insgesamt dauerhaft touristisch genutzt werden, enthält die Mitteilung nicht.

Der Rahmen kommt aus Brüssel – und ist freiwillig

Das geplante Wiener Register baut ausdrücklich auf einer EU-Verordnung auf. Die Verordnung (EU) 2024/1028 zur Kurzzeitvermietung gilt nach Angaben der Bundesnetzagentur seit dem 20. Mai 2026 unmittelbar in allen EU-Mitgliedstaaten. Sie schreibt keinen Registrierungszwang vor, sondern schafft die Infrastruktur dafür: eine Registrierungsnummer je Unterkunft, eine einheitliche digitale Zugangsstelle je Mitgliedstaat und die Pflicht der Plattformen, monatlich Belegungsdaten an die Behörden zu übermitteln.

Ob ein Gebiet ein Registrierungsverfahren einführt, entscheidet es selbst – das sogenannte Opt-in-Prinzip. Genau an dieser Stelle laufen Österreich und Deutschland derzeit auseinander. Auf der Informationsseite des österreichischen Wirtschaftsministeriums hieß es beim Abruf am Samstagabend, in Österreich werde die Verordnung „mit dem Geltungsbeginn der Verordnung am 20. Mai 2026 vorerst in keinem Bundesland umgesetzt“; einige Bundesländer würden das vermutlich später nachholen. Nach dieser Darstellung wäre Wien das erste österreichische Bundesland, das ein Registrierungsverfahren nach der Verordnung einführt.

In Deutschland listet die Bundesnetzagentur neun aktive Gebiete – acht davon in Nordrhein-Westfalen

In Deutschland ist die Bundesnetzagentur seit dem 1. Juli 2026 nationale Koordinatorin und betreibt die einheitliche digitale Zugangsstelle, über die der Datenaustausch läuft. Verstöße der Plattformen gegen ihre Melde- und Auskunftspflichten können nach Angaben der Behörde mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro geahndet werden; die monatliche Übermittlung der Daten läuft seit dem 1. September 2026.

Welche Gebiete tatsächlich angebunden sind, veröffentlicht die Behörde in einer Liste. In der Fassung mit Stand 3. September 2026 stehen neun aktive Gebiete und fünf weitere, die zum 1. Oktober 2026 dazukommen sollen.

Bundesland Aktive Gebiete Anzahl aktiv Geplant zum 1. Oktober 2026
Nordrhein-Westfalen Aachen, Bonn, Brühl, Dortmund, Düsseldorf, Köln, Münster, Wesseling 8 Frechen
Hamburg Hamburg 1 –
Bayern – 0 München, Nürnberg, Regensburg
Baden-Württemberg – 0 Tübingen
Quelle: Bundesnetzagentur, Liste „SDEP – Areas“, Stand 3. September 2026, abgerufen am 19. September 2026; eigene Zusammenfassung nach Bundesländern. Andere Bundesländer sind in der Liste nicht vertreten.

Auffällig ist, wer fehlt. Berlin hat sein Zweckentfremdungsverbotsgesetz nach einer Mitteilung der Berliner Senatskanzlei vom 31. März 2026 ausdrücklich an die EU-Verordnung angepasst und kennt bereits eine gesetzliche Pflicht, in Ferienwohnungsangeboten eine Registriernummer anzugeben. In der Gebietsliste der Bundesnetzagentur taucht die deutsche Hauptstadt mit Stand 3. September 2026 dennoch nicht auf. Warum, geht aus der Liste nicht hervor.

Zustimmung von der Mietervereinigung, Kritik aus zwei Richtungen

Die Mietervereinigung Österreichs begrüßte die Ankündigung um 13.35 Uhr. „Wohnen ist ein Grundbedürfnis, Kurzzeitvermietung ist ein Geschäft“, sagte Präsident Georg Niedermühlbichler. Entscheidend seien nun engmaschige Kontrollen; für leistbares Wohnen brauche es zusätzlich eine Mietrechtsreform, und die sei in Österreich Bundessache.

Eine halbe Stunde später meldeten sich die Wiener Grünen. Parteivorsitzende Judith Pühringer nannte die 80-Prozent-Grenze einen „Freibrief für 20 Prozent der Wohnfläche“; Klubobmann Georg Prack kritisierte, die Registrierungspflicht komme zu spät. Nach Angaben der Grünen werden in Wien mindestens 14.000 Wohnungen dauerhaft als Tourismusappartements betrieben – eine Zahl, die die Stadt in ihrer Mitteilung weder bestätigt noch nennt. Die Grünen fordern, Ausnahmebewilligungen für gewerbliche Kurzzeitvermietung ganz zu stoppen.

Von der anderen Seite kam um 16.11 Uhr die Kritik der FPÖ Wien. Landesparteiobmann Dominik Nepp bezeichnete das Vorhaben als Ablenkung und erklärte: „Die Politik der SPÖ hat den Wiener Wohnungsmarkt in die Misere getrieben.“ Er kritisierte zudem den aus seiner Sicht unzureichenden geförderten Wohnungsneubau in der Stadt.

Einordnung: Das Register ist so wirksam wie sein Vollzug

Die Registrierungsnummer soll die Kontrolle weg von Anzeigen aus der Nachbarschaft hin zum Datenabgleich mit den Plattformen verlagern – das ist der eigentliche Unterschied zur bisherigen Lage. Ob daraus mehr wird als eine Nummer im Inserat, hängt aber an zwei Größen, die in der Mitteilung der Stadt nicht stehen: wie viele Stellen die Wiener Baupolizei für die Kontrolle bekommt, und wie schnell aus einer Meldung ein Strafverfahren wird. Bisher wurden aus 2.484 Anzeigen in gut zwei Jahren 558 Strafanträge.

Was offen bleibt

Vier Punkte sind nach dem Stand von Samstagabend ungeklärt.

  • Der Gesetzestext. Das Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetz soll erst im November beschlossen werden. Ein Entwurf war am Samstagabend nicht auffindbar; Details zu Ausnahmen, Gebühren und Datenweitergabe sind damit offen.
  • Die Größenordnung. Wie viele Wiener Wohnungen die Registrierungspflicht betrifft, nennt die Stadt nicht. Die einzige kursierende Zahl – mindestens 14.000 – stammt von den Grünen und ist eine Angabe der Opposition, keine amtliche Erhebung.
  • Die Anbindung an die EU-Infrastruktur. Das österreichische Wirtschaftsministerium kündigt die einheitliche digitale Zugangsstelle in der Zukunftsform an. Ob sie bis zum 1. Jänner 2027 steht, ist damit nicht gesagt – ohne sie fehlt dem Register der automatische Datenfluss von den Plattformen.
  • Die Reaktion der Plattformen. Eine öffentliche Stellungnahme von Airbnb oder Booking.com zu den Wiener Plänen war am Samstagabend nicht auffindbar. An einem Wochenende ist das der Regelfall.

NETZ-TRENDS hat zuletzt mehrfach über Regulierung in Österreich und über Wohnkosten berichtet – etwa über das österreichische Klimagesetz, das seit dem 18. September in Begutachtung ist, und über die 3,8 Millionen Menschen in Haushalten mit Zahlungsrückständen bei Versorgungsbetrieben.

Sollten Städte die Kurzzeitvermietung über ein Pflichtregister steuern – oder trifft eine solche Regel vor allem jene, die gelegentlich ein Zimmer vermieten? Schreiben Sie uns Ihre Meinung gerne in die Kommentare.

Quellen

Transparenzhinweis: Bei Recherche, Strukturierung und Erstellung dieses Beitrags kamen KI-gestützte Werkzeuge zum Einsatz. Die verwendeten Quellen sind im Artikel aufgeführt. Die Veröffentlichung erfolgt erst nach manueller redaktioneller Freigabe.

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