Fernablesepflicht für Heizkostenzähler: Frist endet am 31. Dezember 2026

Vermieter von Gebäuden mit Zentralheizung müssen bis Jahresende nachrüsten, Mieterinnen und Mieter dürfen sonst bis zu 21 Prozent kürzen

Millionen Vermieter in Deutschland müssen bis zum 31. Dezember 2026 alte Heizkosten- und Warmwasserzähler fernablesbar machen. Wer die Frist verpasst, riskiert Kürzungen durch die Mieterinnen und Mieter.

Die Pflicht selbst ist nicht neu: Die deutsche Heizkostenverordnung schreibt seit Dezember 2021 vor, dass neu eingebaute Messgeräte für Heizwärme und Warmwasser aus der Ferne ablesbar sein müssen, ohne dass jemand die einzelne Wohnung betreten muss. Was jetzt ansteht, ist das Ende der Übergangsfrist für den vorhandenen Altbestand – also für die Zähler, die schon vor diesem Stichtag in den Kellern und Fluren deutscher Mehrfamilienhäuser hingen.

Für viele Eigentümer bedeutet das in den kommenden Wochen eine konkrete Entscheidung: nachrüsten, austauschen lassen – oder das Risiko eingehen, dass ihre Mieterinnen und Mieter ab der nächsten Abrechnung weniger zahlen.

Was die Verordnung konkret verlangt

Grundlage ist Paragraf 5 der Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Für neu installierte Geräte gilt die Fernablesepflicht bereits seit dem 1. Dezember 2021, seit dem 1. Dezember 2022 müssen neue Geräte zusätzlich interoperabel und an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein. Für ältere, nicht fernablesbare Bestandsgeräte endet die Übergangsfrist am 31. Dezember 2026: Bis dahin müssen Eigentümer sie nachrüsten oder austauschen lassen, soweit das technisch möglich ist und keinen unangemessenen Aufwand bedeutet.

Eine zweite, spätere Frist betrifft Geräte, die zwar schon fernablesbar sind, aber die neueren Interoperabilitäts-Anforderungen noch nicht erfüllen: Wurden sie bis zum 1. Dezember 2022 installiert, bleibt dafür bis zum 31. Dezember 2031 Zeit. Für Kaltwasserzähler gilt die Fernablesepflicht nicht, auch wenn ein Umstieg aus Sicht mancher Vermieter sinnvoll sein kann.

Mit der Fernablesbarkeit hängt eine weitere Pflicht zusammen, die seit dem 1. Januar 2022 gilt: Sind in einer Wohnung fernablesbare Geräte vorhanden, muss der Vermieter der Mieterin oder dem Mieter monatlich eine unterjährige Verbrauchsinformation zukommen lassen – mit dem Verbrauch des Vormonats, einem Vergleich zum Vormonat und zum entsprechenden Vorjahresmonat sowie zu einem genormten Durchschnittsnutzer. Zulässig sind Post, E-Mail oder eine App, bei App oder Online-Abruf muss zusätzlich eine monatliche Benachrichtigung erfolgen.

Wer unter die Pflicht fällt

Die Frist richtet sich an Eigentümer von Gebäuden mit zentraler Heizungs- oder Warmwasseranlage und mindestens zwei Wohneinheiten – unabhängig davon, wie alt die vorhandenen Zähler sind oder wie lange sie theoretisch noch funktionieren würden. Betroffen sind damit in erster Linie Mehrfamilienhäuser, nicht freistehende Einfamilienhäuser mit eigener Heizung ohne weitere Mietparteien.

Wie viele Wohnungen das sein könnten, lässt sich nur grob eingrenzen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts gab es Ende 2024 rund 43,8 Millionen Wohnungen in Deutschland, davon etwa 23,5 Millionen (54,8 Prozent) in den rund 3,5 Millionen Mehrfamilienhäusern des Landes. Nicht jedes dieser Gebäude hat eine Zentralheizung, und nicht überall stehen noch nicht fernablesbare Altgeräte – aber allein diese Grundgesamtheit zeigt, dass es bei der Frist nicht um eine Randgruppe geht, sondern um einen erheblichen Teil des deutschen Mietwohnungsbestands.

Welche Rechte Mieterinnen und Mieter haben

Paragraf 12 der Heizkostenverordnung gibt Mieterinnen und Mietern ein eigenes Druckmittel an die Hand, ohne dass sie dafür klagen müssten: Rechnet der Eigentümer trotz Pflicht nicht verbrauchsabhängig ab, dürfen sie ihren Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten pauschal um 15 Prozent kürzen. Fehlt dagegen nur die fernablesbare Verbrauchserfassung, obwohl sie laut Paragraf 5 vorgeschrieben wäre, beträgt das Kürzungsrecht 3 Prozent. Dieselben 3 Prozent gelten, wenn der Vermieter die monatliche Verbrauchsinformation nicht oder nur unvollständig liefert.

Der Wortlaut der Verordnung regelt nicht ausdrücklich, was gilt, wenn mehrere dieser Verstöße gleichzeitig vorliegen. In der Rechtspraxis gelten die Kürzungsrechte dennoch übereinstimmend als addierbar: Sowohl eine rechtswissenschaftliche Analyse im Auftrag des Deutschen Mieterbunds als auch der Messdienstleister Techem gehen davon aus, dass sich die Prozentsätze summieren. Treffen alle drei Verstöße zusammen – eine fehlende fernablesbare Erfassung, eine ausbleibende monatliche Verbrauchsinformation und eine grundsätzlich falsche, nicht verbrauchsabhängige Abrechnung –, ergibt sich rechnerisch eine Kürzung von bis zu 21 Prozent (15 plus 3 plus 3 Prozent). Das Kürzungsrecht entsteht aus der jeweiligen Pflichtverletzung; Mieterinnen und Mieter müssen es gegenüber dem Vermieter geltend machen.

„Die Frist betrifft Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften.“

Walter Eilert, Landesverbandspräsident, Haus & Grund Rheinland Westfalen

Der Immobilieneigentümerverband riet seinen Mitgliedern bereits im Februar 2026 in einer Pressemitteilung, den Austausch noch im laufenden Jahr anzugehen. Verbandsdirektor Erik Uwe Amaya wies darin zugleich auf die spätere Frist für bereits fernablesbare, aber noch nicht interoperable Altgeräte hin, die erst bis zum 31. Dezember 2031 ausgetauscht werden müssen.

Was die Umrüstung für die Nebenkosten bedeutet

Für die Mieterinnen und Mieter ist die Frist nicht nur eine gute Nachricht in Form eines Kürzungsrechts. Der Austausch der Geräte selbst zahlt zwar der Eigentümer aus eigener Tasche – die Anschaffungskosten sind nicht auf die Nebenkosten umlegbar. Vereinbart der Vermieter für die neuen Zähler jedoch eine Miete statt eines Kaufs, sieht die Betriebskostenverordnung in Paragraf 2 Nummer 4a ausdrücklich vor, dass die Kosten der Anmietung oder vergleichbarer Gebrauchsüberlassung von Verbrauchserfassungsgeräten als Betriebskosten der Heizungsanlage umlagefähig sind – ebenso die Kosten für Eichung, Verwendung sowie Berechnung und Aufteilung der Werte.

Ob und wie stark sich das in einer konkreten Nebenkostenabrechnung bemerkbar macht, hängt vom Einzelfall ab: davon, ob der Eigentümer kauft oder least, welchen Mietpreis ein Messdienstleister verlangt und wie viele Geräte in einem Gebäude betroffen sind. Einen bundesweiten Durchschnittswert für diese Mehrkosten nennt weder die Verordnung noch der Verband – wer in den kommenden Abrechnungen eine neue oder höhere Position für Zähler- oder Gerätemiete findet, kann sich auf diese Rechtsgrundlage berufen, um die Position nachzuvollziehen, statt sie unbesehen hinzunehmen.

Ihre Erfahrung: Steht in Ihrem Haus die Umrüstung noch aus, oder haben Sie als Mieterin oder Mieter schon eine neue Position in der Nebenkostenabrechnung entdeckt? Schreiben Sie uns gerne in die Kommentare.

Quellen und Stand

• Heizkostenverordnung, Paragraf 5: Ausstattung zur Verbrauchserfassung
• Heizkostenverordnung, Paragraf 12: Kürzung bei Pflichtverletzung
• Betriebskostenverordnung, Paragraf 2: Umlagefähige Betriebskosten
• Haus & Grund Rheinland Westfalen: Pressemitteilung vom 5. Februar 2026
• Statistisches Bundesamt (Destatis): Pressemitteilung Nr. 336 vom 17. September 2025
• Deutscher Mieterbund: Dr. Beate Flatow, Heizkostenabrechnung aktuell
• Techem: Kürzungsrecht bei der Heizkostenabrechnung

Recherche- und Datenstand: 5. November 2026.

Transparenzhinweis: Bei Recherche, Strukturierung und Erstellung dieses Beitrags kamen KI-gestützte Werkzeuge zum Einsatz. Die verwendeten Quellen sind im Artikel aufgeführt. Die Veröffentlichung erfolgt erst nach manueller redaktioneller Freigabe.