BGH-Urteil zu Wärme-Contracting: Zwei Berliner Mietparteien schulden nicht automatisch die vollen Kosten
Das Wichtigste in Kürze
- Der Bundesgerichtshof hat am 20. Mai 2026 zwei Berufungsurteile des Landgerichts Berlin II aufgehoben (Az. VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25).
- Ein Vermieter hatte 2013 auf Wärmelieferung durch ein Contracting-Unternehmen umgestellt und später die vollen Kosten der Jahre 2017 bis 2020 von den Mietparteien nachgefordert.
- Ohne ausdrückliche Umlageklausel im Mietvertrag greift § 556c BGB nach Ansicht des BGH weder direkt noch entsprechend.
- Beide Fälle gehen zur erneuten Prüfung an das Landgericht Berlin II zurück.
Der BGH hat zwei Berliner Mietparteien von vollen Nachzahlungen für eine nachträglich eingeführte Wärmelieferung teilweise freigesprochen. Ohne ausdrückliche Vertragsklausel schulden sie nicht automatisch alle Contracting-Kosten.
Betroffen sind Mietverträge aus den Jahren 1971 und 2010 für Wohnungen in einem Berliner Mehrfamilienhaus. In beiden Verträgen war eine Umlage von Wärmelieferungs- oder Contracting-Kosten als Betriebskosten nicht vereinbart. Der Fall betrifft damit eine Konstellation, die in älteren Mietverhältnissen mit nachträglicher Umstellung auf zentrale Wärmeversorgung häufig vorkommt.
Was ist passiert?
Bis 2015 betrieben die Mietparteien eigene elektrische Heizgeräte und Boiler in ihren Wohnungen und zahlten den dafür benötigten Strom direkt an ihren Energieversorger. Eine zentrale Heizungsanlage des Vermieters gab es nicht. 2013 schloss der Vermieter einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contracting-Unternehmen: Dieses installierte eine zentrale Anlage, die in seinem Eigentum blieb, und lieferte fortan Wärme an das gesamte Haus.
Im Juni 2015 teilte die Hausverwaltung den Mietparteien die Umstellung mit und verlangte ab August 2015 monatliche Vorauszahlungen für die Wärmelieferung. Die Mietparteien zahlten diese Vorauszahlungen. Erst später forderte der Vermieter für die Abrechnungsjahre 2017 bis 2020 rückwirkend die vollen Kosten des Contracting-Vertrags nach – deutlich mehr, als die geleisteten Vorauszahlungen abdeckten.
Der Streit vor Gericht
Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Nachzahlungsklagen des Vermieters in erster Instanz ab (Urteile vom 14. Februar 2023 und 26. Januar 2023, Az. 225 C 17/22 und 218 C 29/22). In der Berufung gab das Landgericht Berlin II dem Vermieter dagegen überwiegend recht (Urteile vom 22. Januar 2025, Az. 64 S 33/23 und 64 S 21/23): Es nahm eine sogenannte ergänzende Vertragsauslegung an – die Mietparteien hätten der vollständigen Kostenumlage stillschweigend zugestimmt, indem sie nach der Ankündigung von 2015 widerspruchslos Vorauszahlungen leisteten.
Gegen diese Begründung richtete sich die Revision zum Bundesgerichtshof. Der VIII. Zivilsenat, zuständig für Wohnraummietrecht, gab den Mietparteien in weiten Teilen recht.
Warum § 556c BGB nicht greift
§ 556c BGB regelt, unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter von einer eigenen Heizungsanlage auf Wärmelieferung durch Dritte umstellen und die Kosten dafür umlegen darf. Die Vorschrift setzt nach den Ausführungen des BGH aber voraus, dass für die Wärmeversorgung bereits zuvor eine Betriebskostenpflicht der Mietpartei bestand, die der Vermieter nur auf einen anderen Versorgungsweg umstellt. Genau das lag hier nicht vor: Die Mietparteien hatten bis 2015 gar keine Heizkosten als Betriebskosten gezahlt, sondern ihren Heizstrom direkt und eigenständig bezogen.
Der BGH lehnte es zudem ab, § 556c BGB entsprechend – also über seinen Wortlaut hinaus – auf diesen Fall anzuwenden. Eine solche Analogie würde voraussetzen, dass der Gesetzgeber eine Regelungslücke übersehen hat, die er eigentlich hätte schließen wollen. Nach Einschätzung des Senats hat der Gesetzgeber den Anwendungsbereich der Vorschrift jedoch bewusst begrenzt, sodass es an einer planwidrigen Lücke fehlt.
Die Modellrechnung des BGH
Statt über § 556c BGB kommt nach Auffassung des BGH eine stillschweigende vertragliche Einigung zwischen Vermieter und Mietparteien in Betracht – begründet durch die widerspruchslos geleisteten Vorauszahlungen ab August 2015. Diese stillschweigende Einigung ist jedoch der Höhe nach begrenzt: Sie umfasst nach Ansicht des Senats zunächst nur die Kosten, die eine vom Vermieter selbst betriebene zentrale Heizungsanlage verursacht hätte – berechnet nach den Maßstäben des § 7 Absatz 2 und § 8 Absatz 2 Heizkostenverordnung in der zum damaligen Zeitpunkt geltenden Fassung.
Ob die Zustimmung der Mietparteien darüber hinaus auch die vollständigen Kosten des Wärmelieferungsvertrags nach § 7 Absatz 4 und § 8 Absatz 4 Heizkostenverordnung umfasst, hängt nach den Ausführungen des BGH davon ab, wie das Ankündigungsschreiben der Hausverwaltung von Juni 2015 im Einzelnen auszulegen ist. Diese Auslegung muss nun das Landgericht Berlin II nachholen.
| Kostenart nach Heizkostenverordnung | Eigenbetrieb (§ 7 Abs. 2) | Wärmelieferung (§ 7 Abs. 4) |
|---|---|---|
| Betriebskosten der Hausanlage: Betriebsstrom, Bedienung, Wartung, Prüfung, Reinigung, Messgeräte, Abrechnung | umlagefähig | umlagefähig, nach denselben Maßstäben |
| Entgelt für die gelieferte Wärme selbst | entfällt, da keine Fremdlieferung | zusätzlich umlagefähig |
Vereinfachte Gegenüberstellung nach § 7 Heizkostenverordnung. Strittig im vorliegenden Fall ist, ob die stillschweigende Zustimmung der Mietparteien auch die zweite Zeile einschließt. Quelle: Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 090/2026; eigene Darstellung der Redaktion.
Was jetzt passiert
Der BGH hob das Berufungsurteil im Verfahren VIII ZR 46/25 vollständig auf, im Verfahren VIII ZR 47/25 größtenteils. Beide Rechtsstreitigkeiten gehen zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin II zurück. Dieses muss nun klären, wie weit das Ankündigungsschreiben von 2015 inhaltlich reichte und ob sich daraus eine stillschweigende Zustimmung zu den vollen Contracting-Kosten ableiten lässt. Bis zu einer neuen Entscheidung steht die Höhe der Nachzahlungen für 2017 bis 2020 nicht fest.
Checkliste für Mietparteien mit Wärmelieferung oder Contracting
- Mietvertrag prüfen: Ist eine Umlage von Wärmelieferungs- oder Contracting-Kosten als Betriebskosten ausdrücklich vereinbart?
- Ein Ankündigungsschreiben zur Umstellung auf Wärmelieferung aufbewahren – sein genauer Wortlaut kann über die Reichweite einer stillschweigenden Zustimmung entscheiden.
- Nebenkostenabrechnung darauf prüfen, ob das Entgelt für die Wärmelieferung getrennt von den sonstigen Betriebskosten der Hausanlage ausgewiesen ist.
- Bei hohen Nachforderungen ohne klare vertragliche Grundlage: vor einer Zahlung rechtlichen Rat einholen, insbesondere bei älteren Mietverträgen ohne Wärmelieferungs-Klausel.
Das Urteil ändert an der grundsätzlichen Zulässigkeit von Contracting-Modellen nichts. Es stellt jedoch klar, dass ein Vermieter die damit verbundenen Mehrkosten nicht allein durch eine Ankündigung und widerspruchslos gezahlte Vorauszahlungen in voller Höhe durchsetzen kann, wenn der Mietvertrag dazu schweigt.
Was das für andere Mieter bedeutet
Die Entscheidung betrifft eine Konstellation, die bei älteren Mietverträgen ohne Wärmelieferungs-Klausel nicht selten ist: Vermieter stellen nachträglich auf ein Contracting-Modell um, ohne den Mietvertrag entsprechend anzupassen. Das Urteil setzt für solche Fälle eine klare Grenze: Automatisch geschuldet ist allenfalls der Betrag, den eine vom Vermieter selbst betriebene Anlage gekostet hätte. Die vollen Contracting-Kosten einschließlich des Lieferentgelts sind nur dann umlagefähig, wenn die Mietpartei dem erkennbar zugestimmt hat.
Einen festen Euro-Betrag oder eine allgemeine Obergrenze legt der BGH damit nicht fest – das Urteil klärt die rechtliche Einordnung, die konkrete Höhe hängt weiterhin von der Auslegung des jeweiligen Mietvertrags und etwaiger Ankündigungsschreiben ab.
Häufige Fragen
Was hat der Bundesgerichtshof entschieden?
Der BGH hat zwei Berufungsurteile des Landgerichts Berlin II aufgehoben, die einem Vermieter die volle rückwirkende Umlage von Wärmelieferungskosten zugesprochen hatten. Ohne ausdrückliche Umlageklausel im Mietvertrag greift § 556c BGB nach Ansicht des Senats weder direkt noch entsprechend.
Gilt das Urteil für alle Mietverhältnisse mit Fernwärme oder Contracting?
Nein. Es betrifft Fälle, in denen der Mietvertrag keine Umlage von Wärmelieferungs- oder Contracting-Kosten vorsieht und der Vermieter nachträglich von einer eigenen oder individuellen Heizlösung auf eine zentrale Wärmelieferung umstellt.
Müssen die betroffenen Mietparteien jetzt gar nichts nachzahlen?
Das steht noch nicht fest. Das Landgericht Berlin II muss erneut prüfen, ob das Ankündigungsschreiben von 2015 so auszulegen ist, dass die Mietparteien auch den vollen Contracting-Kosten zugestimmt haben, oder nur den hypothetischen Kosten einer eigenen Anlage.
Was ist der Unterschied zwischen Eigenbetrieb und Wärmelieferung bei den Kosten?
Bei einer eigenen Heizungsanlage darf der Vermieter nach § 7 Absatz 2 Heizkostenverordnung die tatsächlichen Betriebskosten umlegen, etwa für Brennstoffe, Wartung und Messgeräte. Bei Wärmelieferung durch ein Contracting-Unternehmen kommt nach § 7 Absatz 4 Heizkostenverordnung zusätzlich das Entgelt für die gelieferte Wärme selbst hinzu.
Betrifft Sie eine ähnliche Umstellung auf Wärmelieferung oder Contracting in Ihrem Mietverhältnis? Schreiben Sie uns in den Kommentaren, wie Ihr Vermieter die Umstellung angekündigt hat und ob Ihr Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält.
Quellen und Stand
- Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 090/2026 vom 21. Mai 2026 zu den Urteilen vom 20. Mai 2026, Az. VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25
- § 556c BGB (Umstellung der Heizungsart; Wärmelieferung), gesetze-im-internet.de
- § 7 Heizkostenverordnung (Kosten der Versorgung mit Wärme), gesetze-im-internet.de
Recherche- und Datenstand: 6. November 2026.
Transparenzhinweis: Bei Recherche, Strukturierung und Erstellung dieses Beitrags kamen KI-gestützte Werkzeuge zum Einsatz. Die verwendeten Quellen sind im Artikel aufgeführt. Die Veröffentlichung erfolgt erst nach manueller redaktioneller Freigabe.
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