La loi du 6 juillet 1989 donne au bailleur trois ans pour réclamer un complément de charges locatives en France – un délai bien plus long que les douze mois prévus en Allemagne.
L’essentiel en bref
- En France, l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 donne au bailleur trois ans pour réclamer un complément de charges locatives au locataire – contre douze mois seulement en Allemagne.
- Le même délai de trois ans joue aussi en sens inverse : un locataire peut demander le remboursement de charges trop versées pendant trois ans.
- Le bailleur doit régulariser les charges chaque année sur la base des dépenses réellement engagées ; un juge peut refuser une régularisation jugée tardive ou abusive, par exemple après plusieurs années d’oubli volontaire.
- Selon l’Observatoire national des charges locatives de l’Union sociale pour l’habitat (USH), les charges récupérables atteignaient en 2020 plus de 46 euros par mètre carré et par an en zone tendue, soit environ 3,83 euros par mois et par mètre carré.
En France, un bailleur dispose de trois ans pour réclamer un complément de charges locatives à son locataire – bien plus que les douze mois en vigueur en Allemagne. Passé ce délai, la créance est prescrite et le bailleur ne peut plus rien exiger.
La règle découle de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dite loi relative aux rapports locatifs, qui encadre les baux d’habitation en France. Contrairement au système allemand, il n’existe pas de date butoir fixe comme le 31 décembre de l’année suivante : c’est une prescription de trois ans à compter de la date à laquelle le paiement aurait dû être réclamé, en pratique l’année suivant l’exercice de charges concerné.
Quel délai pour le bailleur en France
L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe à trois ans le délai pendant lequel le bailleur peut réclamer un complément de charges locatives, c’est-à-dire la différence entre les provisions versées par le locataire et les dépenses réelles de l’immeuble. Le même article accorde symétriquement trois ans au locataire pour réclamer le remboursement d’un trop-perçu. Ce délai de prescription court à partir du moment où la régularisation aurait dû intervenir, et non à partir de la fin du bail.
En pratique, cela signifie qu’un bailleur français qui a oublié de régulariser les charges de l’année 2023 peut encore le faire jusqu’au début de l’année 2026 environ, y compris si le locataire a déjà quitté le logement entre-temps.
La comparaison avec le délai allemand de douze mois
En Allemagne, le paragraphe 556, alinéa 3 du Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (en allemand) impose au bailleur une date butoir unique : la régularisation des charges 2025 doit parvenir au locataire au plus tard le 31 décembre 2026, sous peine de perdre tout droit à un complément. En France, aucune date fixe équivalente n’existe dans la loi de 1989 ; c’est la prescription de trois ans de l’article 7-1 qui protège le locataire, avec un délai nettement plus long mais moins prévisible qu’une échéance calendaire unique.
Cette différence ne change rien pour un locataire français sur la base d’un droit allemand : le repère à retenir reste le délai de trois ans de la loi française, pas le système allemand.
Que faire en cas de régularisation tardive ou abusive
Au-delà du délai de trois ans, la créance de charges est prescrite et non récupérable par le bailleur. Avant l’expiration de ce délai, une régularisation tardive reste en principe valable, mais un juge peut l’écarter s’il l’estime abusive, par exemple lorsque le bailleur a délibérément laissé s’accumuler plusieurs années de charges non régularisées avant de réclamer un montant important d’un coup.
Un locataire qui reçoit une régularisation qu’il juge infondée peut demander au bailleur le détail des charges et les justificatifs correspondants ; en cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire peuvent être saisis.
Combien coûtent les charges locatives en France
Selon l’Observatoire national des charges locatives piloté par l’Union sociale pour l’habitat (USH), les charges récupérables s’élevaient en 2020 à plus de 46 euros par mètre carré et par an en zone tendue, soit environ 3,83 euros par mois et par mètre carré – contre 19,18 euros par mètre carré et par an dans les autres zones. Ces montants incluent notamment le chauffage collectif (environ 9,69 euros par m² et par an) et l’eau (environ 5,85 euros par m² et par an).
Ces chiffres datent de 2020 et concernent principalement le parc social suivi par l’USH ; ils donnent un ordre de grandeur, mais le montant réel dépend fortement de l’immeuble, de son mode de chauffage et de sa localisation.
Questions fréquentes
Combien de temps un bailleur a-t-il pour réclamer un complément de charges en France ?
Trois ans, selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Passé ce délai, la créance est prescrite et le bailleur ne peut plus rien réclamer.
Ce délai est-il le même qu’en Allemagne ?
Non. En Allemagne, la régularisation doit parvenir au locataire au plus tard douze mois après la fin de l’année de charges concernée. En France, il s’agit d’une prescription de trois ans, sans date butoir calendaire fixe.
Un locataire peut-il aussi réclamer un trop-perçu de charges ?
Oui, dans le même délai de trois ans prévu par l’article 7-1 de la loi de 1989, y compris après son départ du logement.
Que faire si la régularisation semble abusive ?
Demander le détail des charges et les justificatifs au bailleur ; en cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire peuvent être saisis.
Avez-vous déjà reçu une régularisation de charges tardive en tant que locataire en France ? Partagez votre expérience en commentaire.
Sources et date
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, article 7-1 : texte intégral sur Légifrance.
- Observatoire national des charges locatives (Union sociale pour l’habitat), chiffres 2020 cités par la CLCV : dossier de presse Campagne APL, CLCV.
- Bürgerliches Gesetzbuch : § 556 BGB (en allemand), pour la comparaison avec le délai allemand.
Recherche et données arrêtées au : 2 novembre 2026.
Note de transparence : des outils assistés par l’IA ont été utilisés pour la recherche, la structuration et la rédaction de cet article. Les sources utilisées sont indiquées dans l’article. La publication n’intervient qu’après validation éditoriale manuelle. Adaptation nationale d’un article de Tendances du Net, recherchée pour la France. Note sur l’image d’origine : photo symbolique d’un immeuble résidentiel.
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