Nach § 556 BGB entfällt die Nachzahlung, wenn die Frist verstreicht – Betriebskosten lagen zuletzt bei 2,67 Euro je Quadratmeter.
Das Wichtigste in Kürze
- Vermieterinnen und Vermieter müssen die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2025 spätestens bis zum 31. Dezember 2026 zustellen (§ 556 Abs. 3 BGB).
- Kommt die Abrechnung später an, kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen – ein Guthaben der Mieterin oder des Mieters bleibt davon unberührt.
- Die Betriebskosten lagen laut Deutschem Mieterbund zuletzt bundesweit bei durchschnittlich 2,67 Euro pro Quadratmeter und Monat, rund 6 Prozent mehr als im Vorjahr.
- Seit 1. Januar 2025 dürfen Vermieter die Belege zur Abrechnung elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB).
Mieterinnen und Mieter in Deutschland können aufatmen, wenn die Betriebskostenabrechnung 2025 bis zum 31. Dezember 2026 nicht kommt. Dann verfällt der Nachzahlungsanspruch des Vermieters automatisch.
Geregelt ist das in § 556 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Die Vorschrift gibt Vermieterinnen und Vermietern genau zwölf Monate nach Ende eines Abrechnungszeitraums Zeit, um die Betriebskosten mit den geleisteten Vorauszahlungen abzurechnen – danach ist eine Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen.
Für die meisten Mietverhältnisse läuft der Abrechnungszeitraum über das Kalenderjahr. Für die Abrechnung 2025 bedeutet das: Sie muss der Mieterin oder dem Mieter spätestens am 31. Dezember 2026 zugegangen sein.
Warum der 31. Dezember 2026 das Stichdatum ist
§ 556 Abs. 3 BGB schreibt vor, dass die Abrechnung „spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums“ beim Mieter oder bei der Mieterin ankommen muss. Endet der Abrechnungszeitraum wie üblich am 31. Dezember eines Jahres, läuft die Zwölf-Monats-Frist exakt ein Jahr später ab.
Für den Abrechnungszeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2025 ist das der 31. Dezember 2026. Haben Vermieter und Mieter einen abweichenden Abrechnungszeitraum vereinbart – etwa weil der Mietvertrag mitten im Jahr begann –, verschiebt sich auch das Fristende entsprechend.
Was passiert, wenn die Frist verstreicht
Verpasst der Vermieter die Frist, ist nach dem Gesetzeswortlaut „die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen“. Eine verspätete Abrechnung mit einer Nachzahlungsforderung muss die Mieterin oder der Mieter dann nicht mehr begleichen.
Eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter die Verspätung nachweislich nicht selbst zu vertreten hat. Ob dieser Fall vorliegt, ist im Streitfall vom Gericht zu klären. Ein Guthaben der Mieterin oder des Mieters bleibt von der Frist in jedem Fall unberührt: Zu viel gezahlte Vorauszahlungen müssen auch nach Fristablauf zurückerstattet werden.
Modellrechnung: Was bei einer verpassten Frist auf dem Spiel steht
- Bundesweiter Durchschnitt: 2,67 Euro Betriebskosten pro Quadratmeter und Monat (Deutscher Mieterbund, Betriebskostenspiegel 2024).
- Beispielwohnung: 70 Quadratmeter.
- Rechenweg: 2,67 € × 70 m² × 12 Monate ≈ 2.242,80 € Betriebskosten im Jahr.
Käme die Abrechnung für 2025 nicht spätestens am 31. Dezember 2026 an, dürfte der Vermieter eine eventuelle Nachzahlung auf diesen Betrag nicht mehr verlangen – unabhängig davon, wie hoch sie ausgefallen wäre. Es handelt sich um eine Modellrechnung von NETZ-TRENDS mit dem bundesweiten Durchschnittswert, keine Prognose für eine einzelne Wohnung. Wie hoch eine tatsächliche Nachzahlung ausfällt, hängt von den individuell geleisteten Vorauszahlungen ab.
Belegeinsicht und Einwendungsfrist der Mieter
Auch Mieterinnen und Mieter haben eine Frist: Einwendungen gegen eine erhaltene Abrechnung – etwa weil nicht umlagefähige Kosten enthalten sind – müssen sie innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben. Später sind Einwendungen nur noch möglich, wenn die Verspätung nicht selbst zu vertreten ist.
Seit 1. Januar 2025 regelt § 556 Abs. 4 BGB zusätzlich, dass Vermieter auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege gewähren müssen – und diese Belege elektronisch bereitstellen dürfen, etwa als PDF oder über ein Online-Portal. Ein Widerspruch gegen die Abrechnung hat dabei keine aufschiebende Wirkung: Eine strittige Nachforderung sollte deshalb vorsorglich unter Vorbehalt beglichen werden, solange die Prüfung noch läuft.
Wie teuer Nebenkosten aktuell sind
Nach dem jüngsten Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds (veröffentlicht am 18. Dezember 2025, Datenbasis Abrechnungsjahr 2024) lagen die umlagefähigen Betriebskosten bundesweit im Schnitt bei 2,67 Euro pro Quadratmeter und Monat – ein Plus von rund 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Werden alle nach der Betriebskostenverordnung denkbaren Kostenarten mit ihrem bundesweiten Höchstwert von 3,68 Euro pro Quadratmeter angesetzt, kommt eine 80-Quadratmeter-Wohnung laut Mieterbund auf durchschnittlich 3.532,80 Euro Betriebskosten im Jahr – 508,80 Euro mehr als im Vorjahr.
Größter Einzelposten bleiben Heizung und Warmwasser mit durchschnittlich 1,32 Euro pro Quadratmeter und Monat, im Spitzenwert bis zu 2,18 Euro – die Höhe hängt stark vom energetischen Zustand des Gebäudes und vom Energieträger ab. Als künftigen Kostentreiber nennt der Mieterbund die Grundsteuer, deren Neuberechnung in vielen Kommunen zu höheren Umlagen führen dürfte. Spürbar günstiger wurde dagegen ein einzelner Posten: Seit das sogenannte Nebenkostenprivileg für Kabelfernsehen zum 1. Juli 2024 weggefallen ist, sanken die Antennen- und Kabelkosten laut Mieterbund um rund 42 Prozent.
Was Mieterinnen und Mieter jetzt tun sollten
Wer seine Abrechnung für 2025 noch nicht erhalten hat, muss nicht von sich aus aktiv werden – die Frist läuft zugunsten der Mieterin oder des Mieters. Ein paar Punkte lohnen sich trotzdem, sobald Post vom Vermieter kommt oder die Frist näher rückt.
Praktische Checkliste
- Zugangsdatum der Abrechnung notieren – es markiert den Start der eigenen Zwölf-Monats-Einwendungsfrist.
- Bei Zweifeln an einzelnen Posten Belegeinsicht verlangen; der Vermieter darf diese elektronisch bereitstellen.
- Eine strittige Nachforderung vorsorglich unter Vorbehalt zahlen, solange die Prüfung läuft – ein Widerspruch hat keine aufschiebende Wirkung.
- Kommt für den Zeitraum 2025 bis zum 31. Dezember 2026 keine Abrechnung an, auf die verspätete Forderung notfalls mit Verweis auf § 556 Abs. 3 BGB reagieren.
- Bei Unsicherheiten im Einzelfall Rat beim örtlichen Mieterverein oder bei der Verbraucherzentrale einholen – der Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Was passiert, wenn die Nebenkostenabrechnung 2025 nach dem 31. Dezember 2026 kommt?
Grundsätzlich darf der Vermieter dann keine Nachzahlung mehr verlangen (§ 556 Abs. 3 BGB). Ausnahme: Er hat die Verspätung nachweislich nicht selbst zu vertreten. Ein Guthaben der Mieterin oder des Mieters bleibt in jedem Fall bestehen.
Muss ich eine Nachzahlung trotzdem zahlen, wenn ich mir bei der Frist unsicher bin?
Strittige Forderungen sollten vorsorglich unter Vorbehalt beglichen werden, solange die Rechtslage im Einzelfall nicht geklärt ist. Ein Widerspruch gegen die Abrechnung hat keine aufschiebende Wirkung.
Gilt der 31. Dezember 2026 für jedes Mietverhältnis?
Der Stichtag gilt für einen Abrechnungszeitraum, der dem Kalenderjahr 2025 entspricht. Bei einem abweichend vereinbarten Abrechnungszeitraum verschiebt sich das Fristende um jeweils zwölf Monate nach dessen Ende.
Darf ich als Mieterin oder Mieter die Belege zur Abrechnung einsehen?
Ja. Seit 1. Januar 2025 regelt § 556 Abs. 4 BGB ausdrücklich einen Anspruch auf Belegeinsicht; der Vermieter darf die Unterlagen auch elektronisch bereitstellen, etwa als PDF.
Haben Sie Ihre Nebenkostenabrechnung für 2025 schon erhalten – und gab es eine Nachzahlung oder ein Guthaben? Schreiben Sie es in die Kommentare.
Quellen und Stand
- Bürgerliches Gesetzbuch: § 556 BGB (Vorauszahlungen und Abrechnung über Betriebskosten).
- Deutscher Mieterbund: Betriebskostenspiegel für Deutschland, veröffentlicht 18. Dezember 2025 (Datenbasis Abrechnungsjahr 2024).
Recherche- und Datenstand: 2. November 2026.
Transparenzhinweis: Bei Recherche, Strukturierung und Erstellung dieses Beitrags kamen KI-gestützte Werkzeuge zum Einsatz. Die verwendeten Quellen sind im Artikel aufgeführt. Die Veröffentlichung erfolgt erst nach manueller redaktioneller Freigabe.
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