Das Wichtigste in Kürze
- Die Deutsche Kreditwirtschaft, unter deren Namen die deutschen Bankenverbände gemeinsam Stellung nehmen, hat am Montag um 16.05 Uhr ein Bundesgesetz verlangt, das die Vergesellschaftung privater Mietwohnungsbestände durch Landesgesetze ausschließt.
- Ihr zentrales Argument ist kein wohnungspolitisches, sondern ein kreditwirtschaftliches: Bei einer Überführung in Gemeineigentum könnten nach ihrer Darstellung bestehende Grundpfandrechte wegfallen – und damit die wichtigste Sicherheit hinter deutschen Immobilienkrediten.
- Bundeskanzler Friedrich Merz (CDU) kündigte am selben Nachmittag an, das im Juli im Koalitionsausschuss vereinbarte Verbot voranzutreiben und „relativ schnell“ zu einer Entscheidung zu kommen. Die Berliner Linke, die bei der Wahl am Sonntag nach dem vorläufigen Ergebnis stärkste Kraft wurde, hält an der Vergesellschaftung fest.
Die Deutsche Kreditwirtschaft hat die deutsche Bundesregierung am Montagnachmittag aufgefordert, Vergesellschaftungen privater Mietwohnungsbestände durch Landesgesetze bundesgesetzlich auszuschließen. Die Mitteilung wurde am 21. September 2026 um 16.05 Uhr über das Presseportal verbreitet; als versendende Stelle ist der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken genannt, Pressekontakt ist dessen Pressesprecherin Melanie Schmergal.
Am frühen Nachmittag hatte Bundeskanzler Friedrich Merz nach Gremiensitzungen der CDU in Berlin angekündigt, ein entsprechendes Bundesgesetz voranzutreiben. Ausgangspunkt beider Wortmeldungen ist das Ergebnis der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus vom Sonntag, bei der Die Linke nach dem vorläufigen Ergebnis stärkste Kraft wurde – mit dem Versprechen, die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände anzugehen.
Was die Kreditwirtschaft verlangt – und womit sie es begründet
Die Forderung selbst ist knapp: Der Bund soll den Ländern die Möglichkeit nehmen, private Mietwohnungsbestände in Gemeineigentum zu überführen. Die Begründung läuft über vier Punkte; in Anführungszeichen steht jeweils der Wortlaut der Mitteilung.
- Vergesellschaftung „schafft keinen zusätzlichen Wohnraum, geht mit erheblichen finanziellen Risiken für die öffentliche Hand einher“.
- Eine solche Idee schrecke „privates Kapital ab, das für Neubau und Modernisierung dringend benötigt wird“.
- Bei einer Überführung in Gemeineigentum „könnten bestehende Grundpfandrechte wegfallen“. Banken und Sparkassen verlören damit nach Darstellung des Verbandes eine zentrale Kreditsicherheit, Immobilienkredite würden teurer.
- „Damit wäre gerade den Menschen ein Bärendienst erwiesen, die bezahlbaren Wohnraum suchen.“
Das ist die Darstellung eines Interessenverbandes und als solche zu lesen. Bemerkenswert ist trotzdem, welchen Hebel sie wählt: Nicht der Wohnungsmarkt steht im Zentrum der Warnung, sondern das Grundbuch.
Was ein Grundpfandrecht ist
Wer in Deutschland eine Immobilie finanziert, stellt der Bank fast immer eine Sicherheit am Grundstück selbst – in der Regel eine Grundschuld, seltener eine Hypothek. Sie wird im Grundbuch eingetragen und haftet unabhängig davon, wer die Immobilie später besitzt. Genau diese Verbindung zwischen Kredit und Grundstück ist einer der Gründe, warum Wohnungsbaukredite in Deutschland vergleichsweise günstig sind: Die Bank trägt nicht das volle Ausfallrisiko, sondern hat einen Zugriff auf die Sache. Fällt diese Sicherheit weg, ändert sich die Kalkulation.
Was die Mitteilung offenlässt
Die Kreditwirtschaft schreibt, Grundpfandrechte „könnten“ wegfallen. Sie sagt nicht, warum das so sein sollte. Der Verfassungstext, um den gestritten wird, enthält eine ausdrückliche Entschädigungsregel: Nach Artikel 15 des Grundgesetzes ist eine Vergesellschaftung nur „durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt“ möglich, und Absatz 2 verweist für die Entschädigung auf Artikel 14. Ob und wie Gläubiger aus dieser Entschädigung bedient würden, hinge damit am jeweiligen Anwendungsgesetz – ein solches gibt es in Berlin bislang nicht.
Ebenfalls nicht genannt: eine Größenordnung. Wie viele Kredite mit welchem Volumen betroffen wären und wie stark Immobilienkredite sich verteuern könnten, beziffert die Mitteilung nicht. Ohne diese Zahlen bleibt die Warnung eine Aussage über eine Richtung, nicht über ein Ausmaß.
Merz: „Es gibt in Deutschland keine Enteignungen von privatem Eigentum“
Nach übereinstimmenden Berichten der Nachrichtenagentur dpa und des Tagesspiegel-Liveblogs äußerte sich Merz am Montag nach Gremiensitzungen der CDU. Union und SPD hätten sich darauf verständigt, „durch Bundesgesetz zu regeln, dass die Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände durch Vergesellschaftungsgesetze auf Landesebene nicht mehr möglich sein soll“. Man werde das Vorhaben vorantreiben und „relativ schnell“ zu einer Entscheidung kommen.
Neu ist diese Verständigung nicht. Der Koalitionsausschuss von CDU, CSU und SPD hatte bereits am 2. Juli 2026 beschlossen, dass „durch Bundesgesetz geregelt“ werde, „dass die Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände durch Vergesellschaftungsgesetze auf Landesebene nicht mehr möglich ist“; parallel dazu wurde eine bundeseigene Wohnungsbaugesellschaft für bezahlbares Wohnen angekündigt. Das geht aus einer Zusammenfassung der Koalitionsbeschlüsse vom 2. Juli 2026 hervor. Seither sind gut elf Wochen vergangen; ein Gesetzentwurf des Bundes war am Montagabend nicht öffentlich auffindbar.
Den Zweck beschrieb Merz nach den Berichten vom Montag weniger innenpolitisch als außenwirtschaftlich: „Es geht gar nicht mal nur darum, hier in Berlin etwas zu verbieten. Es geht vor allem darum, an die internationalen Investoren eine klare Botschaft zu senden, die da lautet: Es gibt in Deutschland keine Enteignungen von privatem Eigentum.“
Die Gegenposition stand schon am Wahlabend
Die Berliner Spitzenkandidatin der Linken, Elif Eralp, hatte bereits am Sonntagabend im Sender phoenix bekräftigt, an der Vergesellschaftung festzuhalten. „Ich habe immer gesagt: ‚Wenn die Linke regiert, dann muss auch vergesellschaftet werden‘, dabei bleibe ich auch“, sagte sie nach einer Mitteilung des Senders, die am 20. September um 21.35 Uhr verbreitet wurde. Sozialer Wohnungsneubau und Vergesellschaftung seien „die Dinge, die länger dauern, die ich aber ab Tag 1 anpacken will“.
Eine Reaktion der Berliner Linken auf die Forderung der Kreditwirtschaft war am Montagabend nicht auffindbar.
Berlin hat sein Rahmengesetz längst – es wirkt nur noch nicht
Der Streit wirkt neu, ist er aber nicht. Er läuft seit fünf Jahren, und der entscheidende Schritt liegt ein halbes Jahr zurück: Am 12. März 2026 beschloss das Berliner Abgeordnetenhaus nach einer Darstellung des Fachdienstes Haufe mit den Stimmen der damaligen Koalition aus CDU und SPD ein Vergesellschaftungsrahmengesetz. Es legt Voraussetzungen fest – Gemeinwohlbindung, allgemeine Versorgungsinteressen etwa bei Wohnen, Energie und Wasser, Verhältnismäßigkeit, angemessene Entschädigung –, benennt den Verkehrswert als Ausgangspunkt, lässt die Berechnung aber offen. In Kraft tritt es erst zwei Jahre nach der Verkündung; diese Verzögerung war ausdrücklich gewollt, damit Gerichte das Gesetz vorher prüfen können.
Ein Rahmengesetz allein überführt keine einzige Wohnung in Gemeineigentum. Dafür braucht es ein Anwendungsgesetz, das konkret bestimmt, welche Bestände erfasst werden. Genau an dieser Stelle setzt die Debatte nach der Wahl wieder an.
| Datum | Schritt | Stand |
|---|---|---|
| 26. September 2021 | Volksentscheid in Berlin: Der Senat soll einen Gesetzentwurf zur Vergesellschaftung der Bestände von Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen erarbeiten | angenommen |
| 28. Juni 2023 | Abschlussbericht der vom Berliner Senat eingesetzten Expertenkommission, 13 Mitglieder, 156 Seiten | einstimmig: Vergesellschaftung möglich, Sondervoten zu Verhältnismäßigkeit und Entschädigung |
| 12. März 2026 | Berliner Abgeordnetenhaus beschließt das Vergesellschaftungsrahmengesetz | tritt erst zwei Jahre nach Verkündung in Kraft |
| 2. Juli 2026 | Koalitionsausschuss von CDU, CSU und SPD vereinbart ein bundesgesetzliches Verbot von Vergesellschaftungsgesetzen der Länder | kein öffentlicher Gesetzentwurf |
| 20. September 2026 | Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus, Die Linke wird nach dem vorläufigen Ergebnis stärkste Kraft | amtliches Endergebnis steht aus |
| 21. September 2026 | Merz kündigt an, das Bundesgesetz voranzutreiben; die Deutsche Kreditwirtschaft fordert es | offen |
Worum es rechtlich geht: ein Artikel ohne Praxis
Artikel 15 des Grundgesetzes lautet im ersten Absatz: „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden.“ Er steht seit 1949 im deutschen Grundgesetz und spielte jahrzehntelang keine praktische Rolle.
Der Volksentscheid von 2021 stützte sich ausdrücklich auf ihn. Nach den amtlichen Informationen des Landes Berlin sollten privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen im Land Berlin erfasst werden; ausgenommen waren Bestände in öffentlichem Eigentum, kommunale Wohnungsbaugesellschaften und Bestände in kollektivem Besitz der Mieterschaft. Die Beschreibung des Abstimmungsgegenstands nennt außerdem eine Entschädigung deutlich unter dem Verkehrswert und eine Verwaltung durch eine Anstalt des öffentlichen Rechts. Bei erfolgreichem Ausgang war das Abgeordnetenhaus nach derselben Darstellung verpflichtet, ein entsprechendes Vergesellschaftungsgesetz zu beschließen.
Ob der Bund die Länder daran hindern kann, ist die eigentliche juristische Frage hinter der Ankündigung. Berlin stützt sein Rahmengesetz nach der Haufe-Darstellung auf die konkurrierende Gesetzgebung – ein Bundesgesetz, das dieselbe Materie abschließend regelt, würde Landesrecht insoweit verdrängen. Genau dieser Weg soll nun beschritten werden.
Was das für Haushalte bedeutet
Für Menschen in Mietwohnungen ändert sich zunächst nichts. Weder das Berliner Rahmengesetz noch ein angekündigtes Bundesgesetz wirkt heute auf einen Mietvertrag; das Rahmengesetz tritt nach dem Beschluss vom März erst zwei Jahre nach seiner Verkündung in Kraft, und ein Anwendungsgesetz existiert nicht. Wer in Berlin zur Miete wohnt, merkt von dieser Auseinandersetzung vorerst nichts außer ihrer Lautstärke.
Auch für Baufinanzierungen gilt das. Die Kreditwirtschaft beschreibt ein Risiko für die Zukunft, keine Änderung an laufenden Verträgen. Wer heute einen Immobilienkredit bedient, ist von der Debatte nicht betroffen.
Einordnung: zwei Positionen, beide ohne Zahlen
Die Kreditwirtschaft sagt, Vergesellschaftung schaffe keinen zusätzlichen Wohnraum. Als Aussage über einen Eigentümerwechsel ist das zutreffend; als Aussage über Mieten und Kreditkosten bleibt sie unbelegt, denn die Mitteilung nennt dazu keine einzige Zahl.
Umgekehrt liegt bis heute keine belastbare Kalkulation dafür vor, was eine Vergesellschaftung das Land Berlin kosten würde. Die Entschädigungshöhe ist im Rahmengesetz offen geblieben, der Verkehrswert dort nur der Ausgangspunkt – während der Volksentscheid von 2021 ausdrücklich von einer Entschädigung deutlich darunter ausging. Solange diese Differenz nicht beziffert ist, streiten beide Seiten über Richtungen, nicht über Beträge.
Was offen bleibt
Vier Punkte waren am Montagabend ungeklärt.
- Der Bundesgesetzentwurf. Vereinbart ist er seit dem 2. Juli, angekündigt wurde er erneut am Montag – ein Text lag nicht öffentlich vor. Ob er nur künftige Landesgesetze sperrt oder auch das bereits beschlossene Berliner Rahmengesetz erfasst, ist damit offen.
- Die Kosten. Weder für die Entschädigung noch für die von der Kreditwirtschaft erwartete Verteuerung von Immobilienkrediten liegt eine Zahl vor.
- Die Berliner Regierungsbildung. Ohne Koalition und ohne Anwendungsgesetz bleibt die Vergesellschaftung ein Vorhaben, kein Verfahren. Das amtliche Endergebnis der Wahl stand am Montagabend noch aus.
- Die gerichtliche Prüfung. Das Berliner Rahmengesetz wurde mit zwei Jahren Vorlauf beschlossen, damit Gerichte es vorher prüfen können. Über den Stand dieser Prüfung ist nichts bekannt.
NETZ-TRENDS hat zuletzt mehrfach über Regulierung auf dem Wohnungsmarkt und über Wohnkosten berichtet – etwa über die Wiener Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietung ab 1. Jänner 2027 und über die 3,8 Millionen Menschen in Haushalten mit Zahlungsrückständen bei Versorgungsbetrieben.
Sollte der Bund den Ländern die Vergesellschaftung von Mietwohnungen per Gesetz verbieten – oder gehört diese Entscheidung in die Länder? Schreiben Sie uns Ihre Meinung gerne in die Kommentare.
Quellen
- Die Deutsche Kreditwirtschaft: „Deutsche Kreditwirtschaft warnt: Vergesellschaftung schafft keinen neuen Wohnraum, Bundesgesetz muss schnell kommen“, Pressemitteilung über das Presseportal, 21. September 2026, 16.05 Uhr
- Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken: Presseübersicht, abgerufen am 21. September 2026
- phoenix: „Elif Eralp (Die Linke): ‚Ich habe immer gesagt: Wenn die Linke regiert, dann muss auch vergesellschaftet werden'“, Pressemitteilung zum Interview, 20. September 2026, 21.35 Uhr
- Der Tagesspiegel: Newsblog zur Berlin-Wahl, Einträge vom 21. September 2026 zu den Äußerungen von Friedrich Merz
- news.de: dpa-Meldung „Merz will Anti-Enteignungs-Gesetz vorantreiben“, 21. September 2026, 16.09 Uhr
- Cash.: „Enteignungsverbot und neue Wohnungsbaugesellschaft: Das plant die Koalition bei Mietwohnungen“, 2. Juli 2026
- Land Berlin: Allgemeine Informationen zum Volksentscheid „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ sowie Beschreibung des Abstimmungsgegenstands, abgerufen am 21. September 2026
- Legal Tribune Online: „Experten: Berlin darf Deutsche Wohnen vergesellschaften“, 28. Juni 2023
- Haufe: „Vergesellschaftungsrahmengesetz in Berlin verabschiedet“, 13. März 2026
- Grundgesetz für jeden: Wortlaut von Artikel 15 des Grundgesetzes, abgerufen am 21. September 2026
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