Das Urteil des Landgerichts betrifft nur die Prozessparteien; die Revision zum Bundesgerichtshof ist zugelassen
Das Wichtigste in Kürze
- Das Landgericht Frankfurt am Main erklärte die hessische Mieterschutzverordnung für den Zeitraum Dezember 2025 bis einschließlich November 2026 in einem konkreten Rechtsstreit für unwirksam.
- Nach der Pressemitteilung des Gerichts stützte sich die Verlängerung auf Daten aus dem Jahr 2020; außerdem fehlten aktuelle Stellungnahmen betroffener Gemeinden.
- Die Entscheidung gilt nur zwischen den Parteien, ist nicht rechtskräftig und kann zum Bundesgerichtshof gelangen.
Das Landgericht Frankfurt am Main hat die Verlängerung der Mietpreisbremse in Hessen für unwirksam erklärt. Das Urteil vom 4. November betrifft jedoch nur die Parteien des konkreten Rechtsstreits. Es setzt die Regelung daher nicht automatisch für alle Mietverhältnisse im Land außer Kraft. Die Revision zum Bundesgerichtshof ist zugelassen; die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig.
Der Fall macht die aktuelle Rechtslage für Menschen in hessischen Mietwohnungen unübersichtlich: Das Landgericht beanstandete die Begründung der Verordnung, mit der die Landesregierung den Mieterschutz von Dezember 2025 bis November 2026 verlängert hatte. Zugleich arbeitet Hessen bereits an einer neuen Verordnung, die nach dem zuletzt veröffentlichten Stand noch ein Entwurf war.
Was das Landgericht entschieden hat
Nach der Pressemitteilung der hessischen ordentlichen Gerichtsbarkeit vom 5. November ging es um eine Wohnung im Frankfurter Bahnhofsviertel. Die Klägerin mietete sie im Juni 2024. Das Landgericht entschied, dass sie sich für den Zeitraum von Dezember 2025 bis August 2026 nicht auf die verlängerte hessische Mieterschutzverordnung stützen könne. Für frühere Monate bis einschließlich November 2025 hatte ihre Klage laut Gericht Erfolg.
Die 11. Zivilkammer begründete ihre Entscheidung mit einem Mangel bei der Verlängerung der Verordnung im November 2025. Die Landesregierung habe im Wesentlichen dieselben empirischen Daten genutzt wie bei der Regelung von 2020. Außerdem seien laut Gericht keine aktuellen Stellungnahmen der betroffenen Gemeinden eingeholt und ausgewertet worden. Das Gericht stützte sich dabei auf die gesetzliche Pflicht, eine Gebietsausweisung anhand der zugrunde liegenden Tatsachen zu begründen.
Die Entscheidung trägt das Aktenzeichen 2-11 S 110/26. Das Landgericht ließ wegen der grundsätzlichen Bedeutung die Revision zum Bundesgerichtshof zu. Ein veröffentlichter Urteilstext lag in der gerichtlichen Mitteilung nicht bei; die Details hier beruhen daher auf der Zusammenfassung des Gerichts.
Warum das Urteil nicht für alle gilt
Das Landgericht schreibt ausdrücklich, dass das Urteil nur zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits gilt. Die Mitteilung sagt auch, dass die Entscheidung nicht rechtskräftig ist. Andere Mietverhältnisse werden durch die Entscheidung also nicht automatisch neu bewertet; über einen vergleichbaren Fall müsste gegebenenfalls gesondert entschieden werden.
Für eine einzelne Wohnung hängt die zulässige Miete unter anderem davon ab, ob sie in einem wirksam ausgewiesenen Gebiet liegt und ob gesetzliche Ausnahmen greifen. Nach § 556d BGB darf die Miete bei einem neuen Vertrag in einem ausgewiesenen Gebiet grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das Gesetz kennt Ausnahmen, etwa für bestimmte Neubauten und umfassende Modernisierungen.
Wichtig für bestehende Mietverhältnisse
Aus dem Frankfurter Urteil folgt kein automatischer Anspruch auf Rückzahlung für andere Haushalte. Auch das Bundesgesetz knüpft eine Rückforderung grundsätzlich an eine Rüge; Fristen und Einzelfallumstände können entscheidend sein. Die Voraussetzungen stehen in § 556g BGB.
Wer eine konkrete Abrechnung oder Miethöhe prüfen lassen möchte, sollte deshalb den Vertrag, den Mietbeginn, den Wohnort und mögliche Ausnahmen individuell einordnen lassen. Das Urteil ist keine pauschale Aufforderung, Zahlungen einzustellen oder selbstständig eine Rückforderung anzusetzen.
Was Hessen plant
Die bisherige hessische Mieterschutzverordnung ist nach Angaben des Landes bis zum 25. November 2026 befristet. In einem Entwurf für eine Neuregelung will Hessen die Mietpreisbremse künftig in 71 statt bislang 49 Kommunen anwenden. Grundlage soll ein Gutachten des GEWOS Instituts aus Juli 2026 sein.
Zum Stand der jüngsten Mitteilung befand sich der Entwurf in der Anhörung von Kommunen und Verbänden. Das Land rechnete mit einer Kabinettsentscheidung voraussichtlich Mitte November. Das ist eine Ankündigung, noch kein Beschluss: Welche Gemeinden tatsächlich aufgenommen werden und ab wann eine neue Verordnung gilt, lässt sich erst nach dem Abschluss des Verfahrens sicher sagen.
Der Fall in Frankfurt und die geplante Neuregelung betreffen damit zwei unterschiedliche Fragen: Das Gericht bewertete die Begründung der bisherigen Verlängerung in einem konkreten Rechtsstreit. Das Land muss für die künftige Verordnung eine eigene, aktuelle Grundlage schaffen.
Häufige Fragen
Ist die Mietpreisbremse jetzt in ganz Hessen unwirksam?
Nein. Das Landgericht Frankfurt erklärte die Verlängerungsverordnung in einem konkreten Verfahren für unwirksam und hielt ausdrücklich fest, dass das Urteil nur zwischen den Parteien gilt. Es ist außerdem nicht rechtskräftig.
Muss ich wegen des Urteils meine Miete nicht mehr zahlen?
Nein. Das Urteil ändert nicht automatisch andere Mietverträge. Die vereinbarte Miete bleibt zunächst bestehen; Ansprüche und Pflichten müssen im Einzelfall geprüft werden.
Wann gilt eine neue hessische Verordnung?
Zum Stand der jüngsten veröffentlichten Mitteilung war sie noch im Anhörungsverfahren. Das Land erwartete eine Kabinettsentscheidung voraussichtlich Mitte November 2026. Ein konkretes Inkrafttretensdatum war dort nicht genannt.
Wie sollte Hessen die nächste Mieterschutzverordnung begründen, damit ihre Regeln dauerhaft Bestand haben? Schreiben Sie uns Ihre Meinung gerne in die Kommentare.
Quellen und Stand
- Hessische ordentliche Gerichtsbarkeit: „Aktuelle Mietpreisbremse in Hessen unwirksam“, 5. November 2026.
- Hessische Landesregierung: Entwurf zum Mieterschutz in 71 Kommunen, Oktober 2026.
- Bundesministerium der Justiz und Bundesamt für Justiz: § 556d BGB und § 556g BGB.
Recherche- und Datenstand: 10. November 2026.
Transparenzhinweis: Bei Recherche, Strukturierung und Erstellung dieses Beitrags kamen KI-gestützte Werkzeuge zum Einsatz. Die verwendeten Quellen sind im Artikel aufgeführt. Die Veröffentlichung erfolgt erst nach manueller redaktioneller Freigabe.
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