Seit Oktober ist der erste Schritt in Kraft; ab 1. Januar 2027 kommen Behörden und Gutachterausschüsse hinzu
Das Wichtigste in Kürze
- Seit dem 1. Oktober 2026 müssen Notariate bestimmte Anzeigen an die Finanzverwaltung elektronisch übermitteln; auch der Austausch mit Gerichten wurde digitalisiert.
- Ab dem 1. Januar 2027 wird die elektronische Kommunikation mit weiteren Behörden und Gutachterausschüssen verpflichtend.
- Der Kaufvertrag über ein Grundstück braucht weiterhin eine notarielle Beurkundung. Das neue Verfahren digitalisiert vor allem die Abwicklung zwischen Notariat und Verwaltung.
Der Immobilienkauf in Deutschland soll nach und nach weniger Papierwege enthalten. Seit dem 1. Oktober 2026 müssen Notariate ausgewählte Informationen elektronisch an Behörden und Gerichte übermitteln. Zum 1. Januar 2027 kommt der digitale Austausch mit weiteren Verwaltungsstellen und Gutachterausschüssen hinzu.
Die Änderungen beruhen auf dem Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen, kurz eNoVA-Gesetz. Es verändert, wie Notariate Unterlagen im Anschluss an eine Beurkundung an Gerichte, Finanzämter und andere Behörden schicken und von ihnen zurückerhalten. Für private Käuferinnen und Käufer ist entscheidend: Der Vertrag selbst wird dadurch nicht zu einer Online-Beurkundung.
Was eNoVA digitalisiert
eNoVA steht für elektronischen Notar-Verwaltungs-Austausch. Die Bundesnotarkammer beschreibt das Gesetz als Regel für den elektronischen Versand von Mitteilungen, Anträgen und Urkundenabschriften zwischen Notariaten und öffentlichen Stellen. Die jeweiligen Datensätze werden über dafür vorgesehene Fachverfahren übermittelt; erforderliche Urkunden kommen als elektronische Dokumente hinzu.
Bei einem Grundstücksgeschäft können darunter zum Beispiel die Anzeige an das Finanzamt, gerichtliche Genehmigungen oder die Mitteilung einer Urkunde an den örtlichen Gutachterausschuss fallen. Welche Schritte nötig sind, hängt vom konkreten Geschäft ab. Das Gesetz schreibt keinen einheitlichen digitalen Ablauf für jeden Kauf vor.
Die drei Etappen bis 2028
Das Gesetz tritt gestaffelt in Kraft. Nach dem Zeitplan der Bundesnotarkammer gilt für die hier relevanten Schritte:
- Seit 1. Oktober 2026: Notariate übermitteln die Grunderwerbsteuer-Anzeige elektronisch. Auch Anträge auf bestimmte gerichtliche Genehmigungen und die zugehörigen Dokumente laufen digital.
- Ab 1. Januar 2027: Die verpflichtende elektronische Kommunikation wird auf weitere Behörden und Gutachterausschüsse ausgeweitet. Dazu zählen beispielsweise Mitteilungen und Genehmigungen aus dem Baugesetzbuch sowie Urkundenabschriften für die Gutachterausschüsse.
- Ab 1. Januar 2028: Finanzämter übermitteln die Unbedenklichkeitsbescheinigung elektronisch an das Notariat zurück.
Die Bundesregierung erklärt, dass der gemeinsame digitale Austausch Medienbrüche verringern und den Vollzug von Immobilientransaktionen beschleunigen soll. Sie nennt aber keine feste Zeitersparnis für einzelne Käufer oder einen Termin, zu dem ein bestimmter Grundbucheintrag abgeschlossen sein muss.
Was Käufer daraus ableiten können
Die neuen elektronischen Übermittlungspflichten richten sich an Notariate und beteiligte Stellen. Die geprüften Unterlagen beschreiben keine neue digitale Antragspflicht, die Käufer selbst ab dem 1. Januar 2027 starten müssten. Vertragsbeteiligte können aber weiterhin vom Gutachterausschuss um zusätzliche Angaben zum Kaufobjekt gebeten werden. Das ist eine Einordnung aus dem gesetzlichen Anwendungsbereich; weitere Unterlagen für einen konkreten Vertrag können erforderlich sein.
Für Käufer bleibt deshalb die Auskunft des beurkundenden Notariats maßgeblich. Wer wissen möchte, ob eine gerichtliche Genehmigung oder eine Mitteilung an eine Behörde den eigenen Kauf betrifft, sollte beim Notariat nach dem konkreten Verfahrensschritt fragen. Die Digitalisierung kann den Versand und die Weiterverarbeitung vereinfachen, sie ersetzt aber nicht die Prüfung eines einzelnen Vertrags oder die erforderlichen Entscheidungen der zuständigen Stellen.
Was weiterhin nicht digital läuft
Das eNoVA-Gesetz beseitigt nicht sämtliche Papier- oder Sonderverfahren. Die Bundesnotarkammer weist darauf hin, dass landesrechtliche Vorkaufsrechte und Genehmigungen außerhalb des neuen Bundesverfahrens liegen. Auch Mitteilungen an Vermessungsbehörden und Abgeschlossenheitsbescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind nicht erfasst.
Vor allem bleibt die gesetzliche Form des Grundstückskaufvertrags bestehen: § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuchs verlangt weiterhin die notarielle Beurkundung. Die Reform betrifft den Vollzug und den behördlichen Austausch nach beziehungsweise neben der Beurkundung – sie macht den Notartermin nicht automatisch entbehrlich.
Häufige Fragen
Muss ich den Immobilienkauf ab 2027 online unterschreiben?
Nein. Der Grundstückskaufvertrag muss nach § 311b BGB weiterhin notariell beurkundet werden. eNoVA digitalisiert vor allem bestimmte Übermittlungen zwischen Notariaten, Gerichten und Behörden.
Was ändert sich am 1. Januar 2027?
Dann wird der elektronische Austausch mit weiteren Behörden und Gutachterausschüssen verpflichtend. Die ersten Schritte mit Finanzverwaltung und Gerichten gelten bereits seit dem 1. Oktober 2026.
Wird mein Grundbucheintrag dadurch schneller erledigt?
Die Bundesregierung erwartet, dass der digitale Austausch den Vollzug und Eigentumsumschreibungen im Grundbuch beschleunigt. Eine konkrete Bearbeitungsdauer oder garantierte Zeitersparnis für einzelne Kaufverträge nennt sie nicht.
Ihre Meinung ist gefragt: Welche Schritte beim Immobilienkauf sollten aus Ihrer Sicht zuerst digital einfacher werden?
Schreiben Sie uns Ihre Erfahrungen und Fragen gern in die Kommentare.
Quellen und Stand
- Bundesnotarkammer: eNoVA, erste Verpflichtungen ab 1. Oktober 2026 (Rundschreiben vom 25. September 2026; Zeitplan, Anwendungsbereich und Ausnahmen).
- Bundesregierung: Immobilienverträge werden einfacher, schneller, digitaler (1. Oktober 2026; Ziel der Digitalisierung und Einordnung des Verfahrens).
- Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung (Regeln für elektronischen Rechtsverkehr und eNoVA).
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 311b (Formvorschrift für Grundstückskaufverträge).
Recherche- und Datenstand: 9. November 2026. Die Angaben zum Zeitplan beziehen sich auf die geprüften Veröffentlichungen der Bundesnotarkammer und der Bundesregierung.
Transparenzhinweis: Bei Recherche, Strukturierung und Erstellung dieses Beitrags kamen KI-gestützte Werkzeuge zum Einsatz. Die verwendeten Quellen sind im Artikel aufgeführt. Die Veröffentlichung erfolgt erst nach manueller redaktioneller Freigabe.
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