Tipps Immobilien kaufen und verkaufen Mallorca, Ibiza: Guter Zeitpunkt - viele Fincas und Wohnungen im Angebot / Achtung vor Steuern

Die Frage lautet deshalb: Ist es jetzt ein guter Zeitpunkt für Deutsche, Österreicher oder Schweizer sich auf Mallorca eine Finca, Wohnung oder eine sonstige Immobilie zu kaufen oder eine zu verkaufen? Diese Frage stellte auch die wöchentlich erscheinende Zeitung auf Mallorca, die Mallorca Zeitung, in ihrer Ausgabe vom 12. Juni 2014:

Überall sieht man auf Mallorca oder Ibiza diese Schildchen: Se Vende, zu Verkaufen.

Egal wohin man auf Mallorca oder Ibiza kommt - ob in die Touristenhochburgen oder die ländlicheren Gebiete: Überall kleben auch bald sieben Jahre nach Ausbruch der Weltwirtschaftskrise im Jahr 2007 und dem Platzen der spanischen und amerikanischen Immobilienblase an Fincas oder sonstigen Häusern, auch an Wohnungen, meist handschriftlich geschriebene Zettel: Se Vende, zu Verkaufen - auch jetzt, im Juni 2014.

Die Zeitung schreibt: Eine Wohnung, die 2007 noch 200.000 Euro gekostet habe, sei heute für weniger als 150.000 Euro zu bekommen, sage José Mir, der Vorsitzende vom balearischen Verband der Immobilienmakler. Weiter schreibt das von vielen Deutschen auf Mallorca gekaufte Blatt unter Bezugnahme auf Aussagen des Immobilienmakler-Verbands von Mallorca, wonach man nun, wolle man auf den Balearen, also auch Mallorca, eine Immobilien kaufen, dieses jetzt tun solle.

Dass der Immobilienmarkt auf Mallorca und auch auf Ibiza wieder anzuziehen scheint, belegen auch Zahlen des spanischen Statistikinstituts INE. Demnach seien alleine im März 2014 rund 1.000 Wohnungen auf den gesamten Balearen (also zum Beispiel Mallorca, Ibiza), gekauft, beziehungsweise verkauft worden. Dabei handele es sich in 386 Fällen um neu- und in 618 Fällen um Bestandsbauten. Immerhin seien diese Immobilien-Verkaufszahlen auf Mallorca ein Anstieg gegenüber dem Vorjahresmonat, also März 2013, von 70%.

Nach wie vor liegen viele Immobilien auf Mallorca oder Ibiza wie Blei im Portfolio der Besitzer

Doch trotz dieser Zahlen liegen einige Immobilien auch in Bestlage nach wie vor wie schweres Blei im Portfolio der Besitzer, die entweder die Lust an ihrer möglichen Zweitimmobilie verloren haben, oder durch die nach wie vor in Spanien bestehende Wirtschaftskrise ihren Immobilienbesitz gerne versilbern würden.

Doch ist der Immobilienkauf auf Mallorca nicht ohne Tücken. José, ein Großgrundbesitzer auf Mallorca, dessen Familie vor über 200 Jahren vom damals noch real existierenden König von Mallorca nach Schätzungen rund 300.000 bis 500.000 Grund und Boden gut 20 Kilometer von Palma entfernt im Landesinnern geschenkt bekommen hatte und die Ländereien bis heute besitzt, erklärte netz-trends.de:

"Die Behörden erteilen auf Mallorca kaum mehr Baugenehmigungen". Deshalb würden viele Besitzer von Grund und Boden letztlich ohne Genehmigung eine Finca oder ähnliches bauen. Doch das berge hohe Risiken - nämlich die, dass die Behörden die Gebäude irgendwann wieder auf Kosten der Besitzer abreißen lassen. Solange der persönliche Kontakt zu den Behördenvertretern gut ist, scheint das kein Problem zu sein, aber wehe er kippt....

Dabei muss auch beachtet werden: Korruption ist auf Mallorca an der Tagesordnung. So sehen wir im Promiort von Mallorca, in Puerto de Andratx, abends einen Wirt, der zwei Revier-Polizisten ein paar Liter Wasser ins Auto bringt - als Geschenk. Außerdem erfahren wir, dass die Polizisten regelmäßig im Lokal kostenlos sich an der Bar mit Wein und ähnlichen Dingen eindeckten: "Das empfindet hier keiner als Korruption, sondern als Tradition und gutes Miteinander", erklärt uns ein Deutscher, der in dem Ort ansässig ist.

Nie ohne eingehende Prüfung der Baugenehmigung eine Immobilie auf Mallorca oder Ibiza kaufen

Wer sich also auf Mallorca eine Finca kaufen möchte oder eine Wohnung, der sollte auf jeden Fall sich die gültige Baugenehmigung mit einem Originalstempel im örtlichen zuständigen Bauamt vorlegen lassen und bestätigen lassen.

Fakt ist aber auch: Die Immobilienzinsen sinken 2014 in Spanien wieder und folgen damit der Niedrigstzins-Politik der Europäischen Zentralbank in Frankfurt am Main. Lagen die Hypothekenzinsen für Immobilien in Spanien 2013 noch bei 4 bis 5%, sanken sie 2014 auf durchschnittlich rund 2,5%.

Dabei gilt aber auch in Spanien: Gut 20% des Immobilienkaufpreises sollte man bereits als Einlage in den Hypothekenkredit einbringen. Und auch das ist zu beachten: Je höher die persönliche finanzielle Bonität, desto niedriger sind die zu zahlenden Zinsen. Die Mallorca Zeitung schreibt, wonach Spaniens größte Bank, die auch in Deutschland oder Österreich expandierende Santander, "erstmals seit dem Platzen der Immobilienblase wieder eine Werbekampagne für Hypothekenkredite gestartet" habe.

Dabei würden in Spanien die "kreditwürdigsten Kunden" gebührenfreie Hypothekendarlehen zu einem Zinssatz "von nur 1,99 Prozent über dem europäischen Referenzzins Euribor" erhalten. Auch die in Spanien großen Banken Bankinter und ING Direct hätten nun mit Niedrigzinsen für Hypothekenkredite nachgezogen, wobei, so die Mallorca Zeitung, die ING Direct ihren Kreditnehmern "sogar 40 Jahre für die Zurückzahlung" Zeit gebe.

Gute erste Anlaufstelle: Die deutschsprachigen Zeitungen wie die Mallorca Zeitung oder das Mallorca Magazin kaufen und erst einmal stöbern

Wie viele zum Verkauf stehende Immobilien es auf Mallorca, Ibiza & Co gibt, lässt sich nur schätzen, da viele Immobilienbesitzer auch ohne Makler ihre Immobilien anbieten und schlicht ein Verkaufsschild ans Haus, die Finca oder die Wohnung kleben. Deshalb lohnt es sich auch, neben dem Sichten der zahlreichen Immobilienanzeigen in den örtlichen deutschsprachigen Zeitungen, wie dem Mallorca Magazin oder der Mallorca Zeitung, persönlich einfach durchs Land zu fahren und zu schauen, wo was zum Verkauf angeboten wird. Das spart möglicherweise die Abschlagszahlungen an den Makler.

Doch klar ist auch: Wer ein Rundum-Sorglospaket wünscht, für den ist natürlich der Makler der einfachere, wenn auch häufig etwas teurerer Weg (offiziell, schreibt uns jedoch ein Leser, gebe es in Spanien keine separat ausgewiesene Makler-Gebühr; das heißt aber nichts anderes, als dass die Gebühr eben im Endpreis der Immobilie inkludiert ist - ein Service kostet eben auch Geld). Denn auch die Makler wollen auf Mallorca oder Ibiza für ihre Dienstleistung bezahlt werden.

So wundert denn nicht, dass die Mallorca Zeitung am 12. Juni 2014 auf Seite 27 darauf hinweist, wonach es am 21. Juni eine Veranstaltung auf Mallorca mit Fußball-Legende Reiner Calmund gebe unter dem Titel: "Dabei sein ist nicht alles - im Profi-Sport und bei Investments zählt nur der Gewinn" (Ort: Palacio Son Termens bei Palmanyola). Nach der Podiumsdiskussion gibt es anschließend mit Calmund ein gemeinsames Dinner. Teilnehmer werden mit 79 Euro zur Kasse gebeten, was aber durchaus im Inselschnitt ist (50 Euro für zwei Personen im Restaurant ist üblich). An der Veranstaltung nimmt auch die Mallorca Zeitung (Martin Stötzel) teil.

Wer auf den Balearen, also vor allem auf Mallorca oder Ibiza, einen Makler für den Verkauf oder Kauf einer Immobilie nehmen möchte, dem stehen zahlreiche kleinere wie größere Anbieter zur Verfügung. Dabei lohnt es sich durchaus, die Preise für deren Dienstleistungen zu vergleichen.

Wer sich nicht auskennt, der sollte zunächst einmal einen Blick in die örtlichen Zeitungen und Zeitschriften - häufig deutschsprachige - werfen und schauen, wer dort inseriert. Die Makler heißen zum Beispiel "Mallorca Prime Homes" (bieten Immobilien in der Mallorca Zeitung an), "m&p" (Minkner - gilt als Institution auf Mallorca; publizieren Immobilien u.a. in der deutschsprachigen Wochenzeitung "Mallorca Magazin"), "First Mallorca" (inserieren ebenfalls im Mallorca Magazin Immobilien) oder auch " Engel & Völkers".

Buchtipp: "Der Immobilien-Ratgeber Spanien. Alles über Recht und Steuern" von Lutz Minkner

Lesenswert ist das Buch von Lutz Minkner, dem Geschäftsführer des Maklers m&p, unter dem Titel: "Der Immobilien-Ratgeber Spanien. Alles über Recht und Steuern" (ISBN: 978-3-86805-832-1; Preis: 59,95 Euro). In einem Interview mit dem Mallorca Magazin trifft er eine klare Aussage: Spanien sei bei Immobilienbesitz "kein Steuerparadies". Der aktuelle Steuersatz liege, so Lutz Minkner, beispielsweise für einen Immobilienkauf in Spanien in Höhe von 400.000 Euro bei 8 Prozent, für Immobilienkäufe bis 600.000 Euro bei 9 Prozent und für Immobilienkäufe für über 600.000 Euro bei 10 Prozent. Minkner selbst ist studierter Wirtschaftsjurist (Ass. Jur.).

Deshalb ist klar: Wer auf Mallorca oder Ibiza eine Immobilie kauft oder verkauft, der oder die sollte unbedingt sich mit der Rechtslage eingehend auseinandersetzen. Neben Fachbüchern oder Maklern stehen deutschsprachige Rechtsanwälte auf Mallorca oder Ibiza bereit. Auch hier lohnt sich auf jeden Fall ein vorheriger Preischeck über die anfallenden Rechtsanwaltsgebühren.

Die Kosten sollte man sich auf jeden Fall vor einer Bevollmächtigung schriftlich per Deckelung zusichern lassen sollte (am besten sind Pauschalbeträge, sonst ist der Anwaltsabzocke Tür und Tor geöffnet). Eine Anwältin auf Mallorca mit Schwerpunkt "Nachlassangelegenheiten / Immobilienerwerb / Firmengründungen in Spanien / Zwangsversteigerungen deutscher und spanischer Titel" ist zum Beispiel Dr. Sabine Hellwege.

Auch mit Rechtsanwälten vor Auftragserteilung die Konditionen aushandeln

Doch es gibt zudem zahlreiche andere Rechtsanwälte. Auch hier schaut man am besten in die auf Mallorca oder Ibiza oft im Supermarkt günstig angebotenen örtlichen deutschsprachigen Zeitungen. Hier sind fast immer zahlreiche Inserate von deutschsprachigen Dienstleistern. Das gilt auch für Handwerker-Dienstleistungen.

Wie viel man letztlich für ein normales Wohnhaus, eine Finca oder eine Wohnung auf Mallorca oder Ibiza ausgibt, das ist primär der eigenen finanziellen Situation geschuldet. Eines ist aber klar: Die Preise können häufig um 20% bis 50% durch Verhandlungen gesenkt werden. Aktuell stehen faktisch alles von der Villa für rund 12 Millionen Euro (950 Quadratmeter Wohnfläche bei 1.890 Quadratmeter Grund und Boden) in Pto. Andratx (Makler: Minkner & Partner) bis hin zu einer Wohnung mit Mehrblick (60 Quadratmeter) in Palmanova zu 135.000 Euro Listenpreis (Makler: Prime Homes Mallorca) auf Mallorca zum Verkauf.

Dass auch beim Immobilienverkauf in Spanien durchaus beachtliche Steuern anfallen, darauf verweist zum Beispiel Dipl.-Kfm. Asesor Fiscal, von Beruf Steuerberater, Willi Plates. Dabei gelte: Privatpersonen müssten den realisierten Gewinn aus einem Immobilienverkauf tendenziell höher versteuern, als beispielsweise eine juristische Gesellschaft wie eine GmbH.

Steuern können beim Immobilienverkauf in Spanien sehr hoch sein - deshalb: Vorher erkundigen und planen

Als Beispiel führt er in einer Anzeige im Mallorca Magazin auf: Wer als Privatperson ("Immobilie in einer S.L. - natürliche Person als Anteilseigner) einen Immobilien-Anteil (kein ganzes Haus!) mit 500.000 Euro realisiertem Gewinn verkaufe, der müsse 130.000 Euro Steuern an den spanischen Staat abdrücken - also 26%.

Höher lägen aber die Steuern beispielsweise beim Verkauf eines ganzen Hauses ("Verkauf der Immobilie"), so Willi Plates. Hier würden dann bei einem realisierten Gewinn in Höhe von 500.000 Euro insgesamt 241.000 Euro Steuern zu bezahlen sein (48,2%).

Günstiger könne man in Spanien - also auch auf Mallorca oder Ibiza - wegkommen, wenn man seinen Immobilienanteil (also zum Beispiel die Wohnung in einer Wohnanlage) oder sein Haus (zum Beispiel eine Finca) in eine juristische Gesellschaft (zum Beispiel GmbH) einbringe. Dort könnten dann die Steuern auf den realisierten Gewinn aus einem Immobilienverkauf in Höhe von 500.000 Euro auf 22,5% bis 31,5% im Idealfall gesenkt werden.

Wer aber keine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte, sondern beispielsweise eine Finca nur mieten möchte, auch für diese Zielgruppe gibt es auf Mallorca zahlreiche Dienstleister. Einer von ihnen ist zum Beispiel der "Fincaservice" von Thomas Krauß.