Recht: Private Wohnung an Touristen vermieten, BGH-Urteil typisch deutsch

Das Urteil hat auch Auswirkungen auf sogenannte Bettenbörsen, also Portale zum Vermieten oder Mieten von privaten Wohnungen für Touristen oder Geschäftsreisende. Zu den erfolgreichsten weltweit gehört zum Beispiel wimdu.com. Hier werden über 300.000 Betten in Privathäusern oder Privatwohnungen in vielen Ländern angeboten. Allerdings sind diese Portale in der Regel so breit aufgestellt, dass ein singuläres Urteil aus Deutschland den weltweiten Trend zum Untervermieten von privatem Wohnraum an Reisende kaum aufhalten wird.

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Private Wohnungen an Touristen oder Geschäftsreisende zu vermieten ist ein weltweiter Trend - vor allem in attraktiven Metropolen wie New York, London, Hongkong oder Berlin.

Es ist ein Urteil des Bundesgerichtshofs (AZ: VIII ZR 210/13), das man als typisch deutsch nennen könnte: Jetzt müssen Mieter, die ihre Wohnung an Touristen oder Geschäftsreisende untervermieten, nach Ansicht der BGH-Richter, ihren Vermieter um Erlaubnis fragen.

Zwar war der folgende Aspekt nicht Bestandteil des BGH-Urteils, aber dennoch sollte dies in der Beurteilung des BGH-Urteils zum Vermieten einer Wohnung oder eines Zimmers durch einen Mieter an einen Touristen ebenfalls nicht unerwähnt bleiben: Denn nach wie vor nicht um Erlaubnis fragen müssen Vermieter ihre Mieter, wenn sie diese durch vorsätzlich getürckte niedrigere Nebenkosten in einen Erstmietvertrag verführen, um nach Ablauf des ersten Mietjahres Nachforderungen von leicht über 1000 Euro zu fordern. Eine beliebte Praxis beispielsweise in Leipzig. Meist wird dann der Mietverträg plötzlich monatlich um bis zu 65 Euro nach dem ersten Mietjahr teurer - eine angeblich unvorhergesehene Anpassung der Mietnebenkosten im Mietvertrag. Dass der Vermieter von Anfang an wusste, dass seine angegebenen angeblichen Nebenkosten zu niedrig waren, wird verschwiegen.

Dennoch entspricht das jetzige Urteil des Bundesgerichtshofs, BGH, im Wesentlichen der ohnehin geltenden Rechtsprechung, dass ab einer längerfristigen und regelmäßigen Untervermietung, die mit Geld verbunden ist, zumindest offiziell der Vermieter gefragt werden muss. Dieses Prinzip gilt aber schon seit Jahrzehnten. Mieter, die auf Nummer sicher gehen wollen, sollten grundsätzlich ihren Vermieter fragen, der in den meisten Fällen dem sicherlich auch zustimmen wird – gerade wenn man als Mieter schon einige Jahre ein zuverlässiger Partner des Vermieters ist.

Dennoch ist das jetzige Gerichtsurteil des Bundesgerichtshofs zum Untermieten der Wohnung oder eines Zimmers an einen Touristen in seiner Radikalität etwas ungewöhnlich, spießig und auch weltfremd. Denn es ist weltweit üblich, dass in der heutigen mobilen Welt Menschen versuchen, mobil zu sein. Dazu gehört es auch, dass tausende Menschen in teuren und auch überteuerten Städten wie Berlin, München, Köln oder Hamburg, versuchen, aus der Kostennot heraus, ein Zimmer oder eine Wohnung an Touristen oder Geschäftsleute ab und an für einen begrenzten Zeitraum unterzumieten.

Dabei gilt: Die meisten machen das ja nicht, um den Vermieter zu ärgern, sondern um ihr Leben in den Griff zu bekommen. Denn explodierende Mieten in Städten wie Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart oder Köln ermöglichen es immer weniger normalen Bürgern dort noch in der Innenstadt zu leben.

In München explodieren die Mieten selbst in wenig schönen Randgebieten wie Garching. In Hamburg konnte schon 2008 eine moderne 65-Quadratmer-Wohnung für nicht unter 1.200 Euro monatlich angemietet werden - in einem wenig attraktiven Rand-Stadtteil wie Bahrenfeld. Die einzigen, die sich bislang eine goldene Nase verdienen, sind die Vermieter, die über Wohnraum in den Innenstadt-Zonen der Großstäte verfügen.

Sie fallen in Deutschland seit Jahren in unanständiger Art und Weise mit Immobilienspekulationen und Mietspekulationen auf. Dabei sollte eigentlich das bezahlbare Mieten einer Wohnung ein Grundrecht sein. Doch viele Vermieter heben das Recht auf Wohnraum immer stärker aus, untergraben es, versuchen, schlimmer als an der Börse, auf Kosten der Mieter den engen Mietmarkt noch stärker unter Druck zu bringen.

Auch die Mietspiegel in Städten wie Berlin sind immer stärker an den Interessen der Vermieter als an den Interessen der Vermieter orientiert. Immer weniger normale Menschen, erst Recht die 20 Millionen deutschen Rentner und Rentnerinnen, können sich ihre Wohnungen leisten. Selbst in Berlin müssen mittlerweile Rentner, die beispielsweise seit 40 Jahren im Prenzlauer Berg wohnen (zum Beispiel in der Kopenhagener Straße) aus ihren Wohnungen raus und in die Hochhaus-Zone Marzahn umziehen, da die Vermieter alle drei Jahre die Mieten um 50 bis 150 Euro monatlich erhöhen – also um gut 600 bis über 1000 Euro im Jahr. Doch die durchschnittliche Rente in Deutschland liegt pro Kopf nach Angaben der Rentenanstalt bei lediglich rund 700 Euro im Monat in Deutschland.

Insofern ist das BGH-Urteil ein Urteil zu Gunsten der Reichen, nicht aber zu Gunsten der normalen Bevölkerung. Denn Wohnraum an Touristen wird sowieso vorwiegend in den völlig überteuerten Mieterregionen der großen deutschen Hauptstädte untervermietet, sicherlich nicht oder weniger in Städten wie Rostock, Lüneburg oder in Murnau.

Das jetzige BGH-Urteil zur Untervermietung der Wohnung oder eines Zimmers in einer Wohnung beruht auf dem Fall eines Mannes, der wenig Geld hatte und in seiner kleinen Zwei-Zimmer-Wohnung ein Zimmerchen an einen Touristen vermieten wollte. Hierfür hatte er bereits 2008 die Genehmigung der Vermieterin eingeholt und auch "ohne vorherige Überprüfung" erhalten. Anschließend bot der Untermieter, der chronisch klamm war, das Zimmer jedoch dauerhaft im Internet auf Ferienbörsen an Feriengäste an. Das führte schließlich zur Abmahnung des Mieters und schließlich zur Kündigung des Mieters - fristlos.

Karlsruhe gab nun der Vermieterin Recht, mit der Begründung, wonach eine Vermietung an Touristen anders zu beurteilen sei, als eine Wohnung dauerhaften Untermietern zu überlassen (AZ: VIII ZR 210/13). Hierfür sei eine übliche und normale Genehmigung zur Untervermietung nicht ausreichend.

Der Berliner Mieterbund, der bei Mitgliedschaft Mietern bei Streitigkeiten mit dem Vermieter zeitnah hilft, sagte, wonach man davon ausgehe, dass der Vermieter bei einer überschaubaren Anzahl von vermieteten Tagen im Jahr sicherlich seine Zustimmung nicht verweigern werde – auch bei einer Vermietung an Touristen. Bislang lautet die gültige Rechtsprechung, wonach ein Besuch von bis zu sechs Wochen grundsätzlich erlaubt ist, ohne dass dieses als Untermietverhältnis anzusehen sei. Deshalb benötigt man für eine solche Überlassung von Wohnraum in der Regel auch keine Zustimmung des Vermieters. Dennoch ist es so oder so besser, wenn man ein Zimmer oder eine Wohnung in einem solch überschaubaren Zeitraum erst nach Zustimmung des Vermieters untervermietet.

Dennoch gilt auch: Gerade langjährige Mieter sind für Vermieter meisten ein wichtiges Gut, weshalb es in den allermeisten Fällen eine kulante Lösung zwischen Vermieter und Mieter geben dürfte, sofern man das Untermieten – auch an Touristen – nicht überstrapaziert. Denn ein Mieter, der mit ständig wechselnden Hauptmietern zu kämpfen hat, erhöht damit auch nicht gerade den Wert seiner Immobilie. Außerdem gilt dies als Negativ-Kriterium im Hinblick auf Banken, die beispielsweise den Kauf einer Immobilie finanzieren. Wer nachweislich pfleglich mit dem Eigentum des anderen – also einer Wohnung – umgeht, der wird sicherlich auch im Vermieter einen Partner haben.

Ulrich Ropertz vom Mieterbund sagt: "Wer auf Nummer Sicher gehen will, sollte den Vermieter bei einer auch vorübergehenden Untervermietung besser um Zustimmung bitten."

Dennoch gilt auch das Urteil des Bundesgerichtshofs nicht generell für eine Untermietung. So wird Alexander Wiech, Geschäftsführer für Immobilienrecht beim Eigentümerverband Haus & Grund, mit den Worten zitiert, wonach man zwar grundsätzlich bei einer Untervermietung, die mit Geld verbunden sei, die Zustimmung des Vermieters brauche. Allerdings gelte dabei, dass der Vermieter seine Zustimmung geben müsse, wenn es sich um eine "überschaubare Anzahl von Tagen im Jahr" handele, für die die Untermietung gelte. Ein weiteres Recht bestehe, wenn die begrenzte Untermietung eines Zimmers beispielsweise nachweisbar dazu diene, um eine Wohnung weiterhin finanzieren zu können.

Dass aber ausgerechnet die linke Regierung aus SPD und LINKEN in einer Stadt wie Berlin, zu deren Lebensgefühl es seit Jahrzehnten gehört, dass Mieter ein Zimmerchen an Touristen untervermieten, dieses nun fast schon radikal untersagt hat - ist ein Zeichen dafür, dass auch die Linke in Deutschland mittlerweile stark kommerziell orientiert ist und eher eine Politik im Sinne der Habenden praktiziert.

Das war schon im Falle der Einführung der angeblichen "Sozialgesetzgebung" von HartzIV vor über 10 Jahren so – ebenfalls von der SPD im Verbund mit den GRÜNEN in Deutschland eingeführt.

Dabei wird aber bis heute ignoriert: Die meisten, die unter HartzIV leiden, sind die, die ihr Leben lang beispielsweise auf dem Bau oder in Fabriken hart geschuftet haben und ab dem 50. oder 55. Lebensjahr körperlich ausgebrannt sind und keinen Job mehr finden können. Diese Menschen, Millionen in Deutschland, hat die SPD gemeinsam mit den GRÜNEN durch die undifferenzierte Einführung von HartzIV - vergleichbar mit der früheren Arbeitslosenhilfe, welche man nach Arbeitslosigkeit erhielt, die länger als ein Jahr dauerte - in die totale Armut gestürzt. Dass solche Menschen durch Untervermietung eines kleinen Zimmers, versuchen, ihre Existenz zu sichern – das sollte auch künftig in der Rechtsprechung von den Gerichten gestärkt und nicht unterbunden werden.


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