Bundesweite Frist zur Umrüstung endet am 31. Dezember 2026 – bei mehreren Verstößen sind bis zu 21 Prozent Kürzung möglich.
Das Wichtigste in Kürze
- Ab dem 1. Januar 2027 dürfen Mieterinnen und Mieter in Deutschland ihren Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen, wenn der fernablesbare Zähler fehlt.
- Grundlage ist die Heizkostenverordnung (§§5, 6a, 12); Eigentümerinnen und Eigentümer müssen alte Geräte bis zum 31. Dezember 2026 austauschen oder nachrüsten.
- Fehlen zusätzlich die vorgeschriebenen monatlichen Verbrauchsinformationen oder wird gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, summieren sich die Kürzungsrechte auf bis zu 21 Prozent.
- Die Kürzung muss ausdrücklich gegenüber der Vermieterseite erklärt werden – sie greift nicht automatisch.
Wer in einer deutschen Mietwohnung mit Zentralheizung lebt, sollte ab 2027 auf den Heizkostenzähler achten. Fehlt die vorgeschriebene Fernablesbarkeit, erlaubt die Heizkostenverordnung eine Kürzung der Abrechnung.
Betroffen sind nach der Verordnung alle vermieteten Gebäude mit mehreren Nutzeinheiten und zentraler Wärme- oder Warmwasserversorgung. Die Pflicht zur fernablesbaren Technik ist nicht neu, doch die Übergangsfrist für ältere Bestandsgeräte läuft zum Jahreswechsel aus – und erst dann wird das daran geknüpfte Kürzungsrecht für Mieterinnen und Mieter praktisch wirksam.
Für Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer bedeutet das: Wer bislang auf den Austausch verzichtet hat, riskiert ab der nächsten Abrechnung einen dauerhaften Einnahmeausfall bei der Nebenkostenumlage – unabhängig davon, ob am Gerät selbst noch etwas kaputt ist.
Hintergrund: Die Pflicht zur Fernablesung
Die deutsche Heizkostenverordnung schreibt in §5 vor, dass neu installierte Geräte zur Verbrauchserfassung seit dem 1. Dezember 2021 fernablesbar sein müssen – Mieterinnen und Mieter müssen für die Ablesung also nicht mehr zu Hause sein. Seit dem 1. Dezember 2022 müssen diese Geräte zusätzlich an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar und mit Geräten anderer Hersteller interoperabel sein.
Für ältere, nicht fernablesbare Bestandsgeräte gilt eine Übergangsfrist: Sie müssen laut §5 Absatz 3 bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden, sofern das technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist. Eine zweite, spätere Frist betrifft einfache fernablesbare Geräte ohne volle Interoperabilität: Sie müssen laut Absatz 4 erst bis zum 31. Dezember 2031 durch Smart-Meter-Gateway-fähige Zähler ersetzt werden.
Die Kürzungsrechte im Überblick
Was passiert, wenn Vermieterinnen und Vermieter diese Fristen verstreichen lassen, regelt §12 der Verordnung. Mieterinnen und Mieter dürfen ihren Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten dann eigenständig kürzen – ohne vorher klagen zu müssen. Nach einer Einordnung des Berliner Mietervereins lassen sich drei Fälle unterscheiden, die sich sogar addieren können.
| Verstoß | Kürzung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Keine verbrauchsabhängige Abrechnung | 15 % | §12 Abs. 1 Satz 1 |
| Keine fernablesbare Ausstattung (§5 Abs. 2/3) | 3 % | §12 Abs. 1 Satz 2 |
| Fehlende oder unvollständige Verbrauchsinformationen (§6a) | 3 % | §12 Abs. 1 Satz 3 |
| Alle drei Verstöße gleichzeitig | bis 21 % | Summierung nach §12 |
Quelle: Heizkostenverordnung §12; Einordnung nach Berliner Mieterverein, Infoblatt 186 (Stand 1/25).
Die Prozentsätze beziehen sich jeweils auf den gesamten abgerechneten Betrag für Heizung und Warmwasser, nicht nur auf den verbrauchsabhängigen Teil. Der monatliche Abschlag bleibt von der Kürzung unberührt – sie wirkt erst in der Jahresabrechnung. Ausgenommen ist laut Verordnung das Verhältnis einzelner Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer zu ihrer Eigentümergemeinschaft; dort gelten die allgemeinen wohnungseigentumsrechtlichen Regeln.
Monatliche Information als zweite Pflicht
§6a der Verordnung verlangt zusätzlich, dass Eigentümerinnen und Eigentümer bei vorhandener Fernablesbarkeit monatlich über den Verbrauch informieren: in Kilowattstunden, im Vergleich zum Vormonat, zum selben Monat des Vorjahres und zu einem Durchschnittsnutzer derselben Kategorie.
Bei der Jahresabrechnung selbst kommen weitere Pflichtangaben hinzu, etwa zum Energieträgermix und bei Fernwärme zu den Treibhausgasemissionen. Fehlt diese Information oder bleibt sie unvollständig, greift laut Gesetzestext dasselbe 3-Prozent-Kürzungsrecht wie bei der fehlenden Technik.
Rechenbeispiel: So wirkt sich die Kürzung aus
Modellrechnung, keine Prognose für den Einzelfall
- Ausgangswert: 1.200 Euro Heiz- und Warmwasserkosten im Jahresanteil einer Wohnung.
- Fehlt nur die fernablesbare Technik: 3 Prozent Kürzung = 36 Euro weniger.
- Fehlen zusätzlich die Verbrauchsinformationen nach §6a: weitere 3 Prozent = 72 Euro weniger (6 Prozent insgesamt).
- Wird zusätzlich gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet: weitere 15 Prozent = 252 Euro weniger (21 Prozent insgesamt).
Rechenweg: 1.200 € × 3 % = 36 €; 1.200 € × 21 % = 252 €. Der tatsächliche Betrag hängt von der individuellen Abrechnung und davon ab, welche der drei Verstöße im Einzelfall tatsächlich vorliegen.
Bundesweite Zahlen dazu, wie viele Mietwohnungen die Frist zum 31. Dezember 2026 verpassen werden, liegen nach Recherche der Redaktion nicht vor. Der Messdienstleister ista weist Vermieterinnen und Vermieter in einem Fachbeitrag darauf hin, dass die Anschaffungskosten für die neuen Geräte nicht auf die Mietparteien umgelegt werden dürfen – anders als die laufende Gerätemiete, die als Betriebskosten gilt.
Checkliste für Mieterinnen und Mieter
Praktische Checkliste
- Prüfen, ob der Heizkosten- oder Warmwasserzähler fernablesbar ist – erkennbar daran, dass niemand mehr zur Ablesung in die Wohnung kommen muss.
- Bei der nächsten Jahresabrechnung kontrollieren, ob monatliche Verbrauchsinformationen nach §6a tatsächlich zugegangen sind.
- Eine Kürzung schriftlich und ausdrücklich gegenüber der Vermieterseite erklären – einfach weniger zu zahlen, reicht rechtlich nicht aus.
- Im Zweifel vor der Kürzung den örtlichen Mieterverein oder die Verbraucherzentrale einschalten, insbesondere wenn mehrere Verstöße zusammenkommen.
- Übergangsfristen im Blick behalten: Für einfache fernablesbare Altgeräte ohne volle Interoperabilität läuft die nächste Frist erst Ende 2031.
Häufige Fragen
Was bedeutet „fernablesbar“ bei einem Heizkostenzähler?
Das Gerät überträgt die Verbrauchsdaten automatisch, sodass niemand mehr zur Ablesung in die Wohnung kommen muss. Seit Dezember 2022 installierte Geräte müssen zusätzlich mit einem Smart-Meter-Gateway verbunden werden können.
Wie viel darf ich kürzen, wenn mein Vermieter nicht nachgerüstet hat?
Fehlt ausschließlich die fernablesbare Ausstattung, beträgt die Kürzung 3 Prozent des Heizkostenanteils. Kommen eine fehlende verbrauchsabhängige Abrechnung und fehlende Verbrauchsinformationen hinzu, können sich die Kürzungsrechte auf bis zu 21 Prozent addieren.
Muss ich die Kürzung selbst geltend machen?
Ja. Nach der Einordnung des Berliner Mietervereins genügt ein bloßer Hinweis auf die fehlende Ausstattung nicht – die Kürzung muss ausdrücklich erklärt werden, etwa schriftlich gegenüber der Vermieterseite.
Gilt die Regel auch zwischen Eigentümerinnen und Eigentümern einer Eigentumswohnung?
Nein. Die Kürzungsrechte nach §12 gelten nicht im Verhältnis eines einzelnen Wohnungseigentümers zur Wohnungseigentümergemeinschaft; dort greifen die allgemeinen wohnungseigentumsrechtlichen Vorschriften.
Was halten Sie von dieser Neuregelung – eher eine überfällige Verbraucherschutz-Maßnahme oder ein weiterer Bürokratieposten für Vermieterinnen und Vermieter? Schreiben Sie uns Ihre Meinung gerne in die Kommentare.
Quellen und Stand
- Heizkostenverordnung: §5 (Ausstattung zur Verbrauchserfassung)
- Heizkostenverordnung: §6a (Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen)
- Heizkostenverordnung: §12 (Kürzungsrecht, Übergangsregelung)
- Berliner Mieterverein: Infoblatt 186, Die Kürzungsrechte bei der Heizkostenabrechnung (Stand 1/25)
- ista Deutschland: Fachbeitrag zur Pflicht fernablesbarer Messtechnik ab 2027
Recherche- und Datenstand: 11. November 2026.
Transparenzhinweis: Bei Recherche, Strukturierung und Erstellung dieses Beitrags kamen KI-gestützte Werkzeuge zum Einsatz. Die verwendeten Quellen sind im Artikel aufgeführt. Die Veröffentlichung erfolgt erst nach manueller redaktioneller Freigabe.
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