Legea nr. 196/2018 dă proprietarilor doar 10 zile ca să conteste lista de întreținere, iar asociația poate acționa în instanță abia după 60 de zile de la scadență.
Pe scurt
- Proprietarii pot contesta lista de plată a întreținerii doar în 10 zile de la afișarea acesteia la avizier, iar președintele asociației trebuie să răspundă tot în 10 zile (art. 28 alin. (3), Legea nr. 196/2018).
- Asociația de proprietari poate da în judecată un proprietar pentru neplată abia după 60 de zile de la data scadenței înscrise pe listă (art. 78 alin. (2), Legea nr. 196/2018).
- Legea leagă asociația doar de proprietar, nu de chiriaș: cine stă cu chirie nu poate fi obligat direct de asociație să plătească întreținerea neachitată de proprietar.
- Potrivit unor estimări publicate de presa de specialitate, întreținerea lunară la bloc se situează în prezent, în medie, între 350-450 lei pentru o garsonieră și 800-1.200 lei pentru un apartament cu 3 camere – nu există o statistică oficială INS cu acest nivel de detaliu.
Proprietarii din România care nu sunt de acord cu suma de pe lista de întreținere au la dispoziție doar 10 zile de la afișare pentru a depune o contestație scrisă. România nu are o regulă identică cu termenul german de 12 luni pentru decontul de cheltuieli, dar Legea nr. 196/2018 impune propriile termene stricte.
În Germania, proprietarii care dau locuințe în chirie trebuie să trimită decontul anual de costuri în cel mult 12 luni de la încheierea perioadei de facturare, altfel pierd dreptul la orice sumă suplimentară de recuperat (§ 556 alin. (3) din Codul civil german – BGB, în germană). România nu cunoaște un mecanism identic la nivelul contractelor de închiriere, dar sistemul de întreținere administrat de asociațiile de proprietari funcționează cu propriile termene, la fel de importante pentru buzunarul fiecăruia.
Diferența esențială față de Germania: în România, asociația de proprietari are o relație legală exclusiv cu proprietarul, nu cu chiriașul. Cine locuiește cu chirie într-un bloc nu poate fi tras la răspundere direct de asociație pentru facturile de întreținere neplătite de proprietar.
Cele 10 zile pentru a contesta lista de plată
Potrivit art. 28 alin. (3) din Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, un proprietar care consideră greșită suma de pe lista lunară de întreținere poate depune o contestație scrisă la asociație, în cel mult 10 zile de la afișarea listei la avizier. Contestația trebuie înregistrată, cu număr de intrare, iar președintele asociației este obligat să răspundă tot în scris, în termen de 10 zile de la primire.
Dacă proprietarul lasă să treacă cele 10 zile, lista rămâne valabilă așa cum a fost afișată, iar suma devine exigibilă la data scadenței stabilite de asociație. Termenul este scurt și curge de la afișare, nu de la data la care proprietarul observă efectiv greșeala – motiv pentru care specialiștii recomandă verificarea listei imediat după ce apare la avizier sau în contul online al administrației.
„Proprietarii au drept de contestație […] în termen de 10 zile de la afișarea listei de plată.”
Legea nr. 196/2018, art. 28 alin. (3)
Cele 60 de zile înainte de o acțiune în instanță
Pe partea opusă, legea protejează și proprietarul care întârzie plata: potrivit art. 78 alin. (2) din Legea nr. 196/2018, asociația de proprietari poate introduce o acțiune în instanță împotriva unui proprietar restanțier abia după 60 de zile de la data scadenței înscrise pe lista de plată. Practic, între momentul în care o sumă devine scadentă și momentul în care asociația poate merge în instanță trec cel puțin două luni, timp în care proprietarul poate regla situația sau clarifica neînțelegerile.
Asociația nu poate aplica automat penalități sau sancțiuni colective pentru întârziere; orice penalizare trebuie prevăzută explicit în hotărârea adunării generale și aplicată individual, nu ca măsură generală împotriva tuturor restanțierilor.
Cronologia unei liste de întreținere contestate
- Ziua 0: lista de plată este afișată la avizierul blocului sau trimisă proprietarilor.
- Până în ziua 10: proprietarul nemulțumit depune contestația scrisă la asociație.
- Până în ziua 20: președintele asociației trebuie să răspundă în scris la contestație.
- De la ziua scadenței + 60 de zile: abia atunci asociația poate introduce o acțiune în instanță pentru neplată.
Este o cronologie legală bazată pe art. 28 alin. (3) și art. 78 alin. (2) din Legea nr. 196/2018, nu o prognoză: termenele reale depind de data exactă a afișării și de hotărârile proprii ale fiecărei asociații.
De ce chiriașii nu răspund direct către asociație
Legea nr. 196/2018 stabilește că relația juridică privind plata întreținerii există exclusiv între asociația de proprietari și proprietar, indiferent cine locuiește efectiv în apartament. Un chiriaș nu poate fi obligat de asociație să plătească direct restanțele, iar eventualele notificări trimise direct chiriașului pentru datorii de întreținere nu au bază legală.
Dacă proprietarul nu plătește, asociația îl poate da în judecată doar pe el; proprietarul, la rândul său, poate recupera de la chiriaș sumele datorate, dar exclusiv pe baza contractului de închiriere încheiat între ei, nu printr-o acțiune a asociației. Pentru chiriași, asta înseamnă că modul în care se împart costurile de întreținere cu proprietarul trebuie clarificat în contract, nu presupus.
Cât costă întreținerea la bloc în 2026
Spre deosebire de Germania, unde Deutscher Mieterbund publică anual un „Betriebskostenspiegel” cu cifra oficială de 2,67 euro pe metru pătrat și lună, în România nu există un indicator public echivalent, pe metru pătrat, actualizat de o autoritate sau de o federație a asociațiilor de proprietari.
Presa de specialitate publică totuși estimări orientative: pentru 2026, o garsonieră ar costa, în medie, între 350 și 450 lei lunar la întreținere, un apartament cu două camere între 550 și 800 lei, iar unul cu trei camere între 800 și 1.200 lei. Sunt cifre aproximative, care variază puternic în funcție de consumul de apă caldă și încălzire, de vechimea blocului și de serviciile suplimentare ale asociației (lift, pază, curățenie) – nu reprezintă o statistică oficială.
Ce pot verifica proprietarii
Întreținerea la bloc nu urmează o schemă de avans și regularizare anuală ca în Germania, ci se calculează lunar, pe baza consumurilor și a cheltuielilor comune efective. Tocmai de aceea, verificarea fiecărei liste la timp contează mai mult decât într-un sistem cu decont anual.
Listă de verificare pentru proprietari
- Notează data exactă la care a fost afișată lista de plată – de acolo curg cele 10 zile pentru contestație.
- Compară suma cu lista lunii anterioare și cu propriul consum, dacă ai contor individual.
- În caz de dezacord, depune contestația în scris, la asociație, cu număr de înregistrare, înainte de ziua 10.
- Cere administratorului documentele-suport (facturi, repartizare pe apartamente) dacă suma pare nejustificată.
- Dacă ești chiriaș, clarifică în contractul de închiriere cine achită și cum se decontează întreținerea cu proprietarul.
- Pentru situații neclare, cere sfatul unui jurist sau al Autorității Naționale pentru Protecția Consumatorilor (ANPC) – acest articol nu înlocuiește o consultanță juridică.
Întrebări frecvente
Câte zile am la dispoziție ca să contest lista de întreținere?
10 zile de la afișarea listei la avizier, potrivit art. 28 alin. (3) din Legea nr. 196/2018. Președintele asociației trebuie să răspundă în scris tot în 10 zile de la primirea contestației.
După cât timp poate da asociația în judecată un proprietar care nu plătește?
Abia după 60 de zile de la data scadenței înscrise pe lista de plată, conform art. 78 alin. (2) din Legea nr. 196/2018.
Poate asociația de proprietari să-mi ceară mie, ca chiriaș, să plătesc întreținerea restantă?
Nu direct. Legea leagă asociația doar de proprietar. Proprietarul poate recupera ulterior sumele de la chiriaș, dar numai pe baza contractului de închiriere dintre ei.
Există în România un termen ca cel german de 12 luni pentru decontul de cheltuieli?
Nu există un echivalent identic. Sistemul românesc de întreținere la bloc se bazează pe liste lunare, cu un termen de 10 zile pentru contestație, nu pe un decont anual cu termen de 12 luni ca în dreptul german al închirierii.
Surse și dată
- Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, text integral (PDF publicat de Primăria Sibiu), disponibil și pe legislatie.just.ro.
- Capital.ro: termenul de 60 de zile înainte de acțiunea în instanță.
- Capital.ro: relația legală dintre asociație, proprietar și chiriaș.
- Capital.ro: estimări privind costul lunar al întreținerii în 2026, publicat 14 martie 2026.
- Bürgerliches Gesetzbuch (Codul civil german): § 556 BGB (în germană), pentru termenul german de 12 luni folosit ca termen de comparație.
Recherche- și data documentării: 2 noiembrie 2026.
Notă de transparență: la documentarea, structurarea și redactarea acestui articol au fost folosite instrumente asistate de IA. Sursele utilizate sunt indicate în articol. Publicarea are loc numai după aprobarea editorială manuală. Ediție națională bazată pe un articol de pe Tendințe în Rețea, documentată pentru România. Fotografie simbol a unui bloc de locuințe, nelegată de un caz concret.
Distribuie articolul
