Nebenkostenabrechnung in der Schweiz: Welche Frist wirklich gilt

In der Schweiz gibt es keine feste Zwölf-Monats-Frist wie in Deutschland – massgebend sind Art. 257b OR und Art. 4 VMWG, bei Verspätung drohen Mieterinnen und Mietern aber andere Rechte.

Während in Deutschland eine Nebenkostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungsjahres beim Mieter ankommen muss, kennt das Schweizer Recht keine so klar bezifferte Frist. Für Mieterinnen und Mieter in der Schweiz gelten andere Regeln – und andere Rechte bei Verspätung.

Grundlage ist hierzulande nicht das deutsche BGB, sondern das Schweizer Obligationenrecht (OR) sowie die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Nebenkosten dürfen laut Art. 257a und Art. 257b OR nur dann separat verrechnet werden, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist – sonst sind sie bereits im Nettomietzins enthalten.

Welche Frist in der Schweiz gilt

Art. 4 VMWG verpflichtet Vermieterinnen und Vermieter, die Nebenkosten periodisch abzurechnen – üblich ist eine jährliche Abrechnung, die den effektiven Kosten gegenübergestellt wird. Eine im Gesetz fix benannte Frist wie die deutschen zwölf Monate gibt es nicht. Verbraucherportale wie comparis.ch nennen als in der Praxis übliche Faustregel, dass eine Abrechnung meist innert sechs Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode vorliegen sollte.

Rechtlich bindend ist diese Sechs-Monats-Regel nicht in jedem Fall – massgebend bleiben der Mietvertrag und die allgemeinen Verjährungsregeln des Obligationenrechts. Im Streitfall entscheidet im Zweifel die örtliche Schlichtungsbehörde für Mietsachen.

Was bei einer verspäteten oder fehlenden Abrechnung passiert

Bleibt eine Nebenkostenabrechnung ganz aus, haben Mietende laut comparis.ch zwei Möglichkeiten: Sie können bei der Schlichtungsbehörde eine Abrechnung einklagen, oder sie können die bereits geleisteten Akontozahlungen zurückfordern – nach Ansicht des Mieterinnen- und Mieterverbands entstehen ohne Abrechnung keine abrechenbaren Nebenkosten.

Für die Forderung des Vermieters gilt zusätzlich die allgemeine Verjährung: Nach mehrjähriger Untätigkeit kann ein Nachzahlungsanspruch verjähren. Einzelne kantonale Gerichtsentscheide – etwa ein viel zitierter Fall des Kantonsgerichts Luzern aus dem Jahr 2016 – haben zudem vertraglich vereinbarte, deutlich kürzere Verwirkungsfristen von rund 18 Monaten als zulässig bestätigt. Das ist aber eine vertragliche Regelung im Einzelfall und keine allgemeingültige gesetzliche Frist; wer unsicher ist, sollte den eigenen Mietvertrag und im Zweifel eine Mietrechtsberatung prüfen.

Wie hoch Nebenkosten in der Schweiz ausfallen

Eine amtliche, gesamtschweizerische Durchschnittszahl zu den Nebenkosten – vergleichbar mit dem deutschen Betriebskostenspiegel – liegt nicht vor; das Bundesamt für Statistik (BFS) erhebt Nebenkosten nicht separat in dieser Form. Als Orientierung nennt das Vergleichsportal comparis.ch Richtwerte: Nebenkosten machen demnach rund 15 bis 25 Prozent der Nettomiete aus, für eine durchschnittliche Wohnung umgerechnet meist 250 bis 450 Franken pro Monat. Je nach Gebäudestandard reichen die Richtwerte laut comparis.ch von 20 bis 30 Franken pro Quadratmeter und Jahr bei Minergie-Neubauten bis zu 35 bis 55 Franken bei unsanierten Altbauten.

Diese Zahlen sind Richtwerte eines privaten Vergleichsportals, keine amtliche Statistik; die tatsächlichen Kosten hängen von Heizart, Verbrauch, Gebäudezustand und Region ab.

Wer unsicher ist, ob eine Nachforderung berechtigt ist, sollte die Belege einfordern, bevor eine strittige Nachzahlung geleistet wird.