Für Wohnraum in Deutschland gilt nach § 556 BGB eine Zwölf-Monats-Frist, Einwendungen sind ebenfalls zwölf Monate lang möglich
Das Wichtigste in Kürze
- Für Mietwohnungen in Deutschland muss die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden – beim Kalenderjahr 2025 also bis zum 31. Dezember 2026.
- Kommt die Abrechnung später, ist eine Nachforderung der Vermieterseite nach dem Gesetzestext ausgeschlossen, es sei denn, sie hat die Verspätung nicht zu vertreten.
- Haushalte haben zwölf Monate ab Zugang für Einwendungen und können Einsicht in die Belege verlangen; bei fehlender verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung dürfen sie ihren Anteil um 15 Prozent kürzen.
Die Abrechnung der Nebenkosten für 2025 muss bei Mietwohnungen in Deutschland bis 31. Dezember 2026 mitgeteilt sein. Danach ist eine Nachforderung in der Regel ausgeschlossen.
Gemeint ist die Betriebskostenabrechnung, im Alltag meist Nebenkostenabrechnung genannt. Sie rechnet die monatlichen Vorauszahlungen gegen die tatsächlichen Kosten auf, etwa für Heizung und Wasser. Die Frist steht im § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der Betriebskosten im Wohnraummietrecht regelt.
Wann die Post kommt, ist keine Nebensache: Von der Frist hängt ab, ob eine Nachzahlung noch gefordert werden darf. Dieser Beitrag erklärt die Fristen, rechnet die Stichtage für andere Abrechnungszeiträume nach und zeigt, was beim Prüfen der Abrechnung zählt.
Die Frist: zwölf Monate nach Abrechnungsende
Nach § 556 Absatz 3 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist laut Gesetzestext „spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums“ mitzuteilen.
Endet der Abrechnungszeitraum am 31. Dezember 2025, läuft die Frist am 31. Dezember 2026 ab. Das gilt, wenn nach Kalenderjahren abgerechnet wird. Wer einen anderen Abrechnungszeitraum vereinbart hat, rechnet vom jeweiligen Ende zwölf Monate weiter.
Der Gesetzestext spricht von „mitzuteilen“. Wann die Frist im Einzelfall als gewahrt gilt, hängt deshalb davon ab, wann die Abrechnung beim Haushalt ankommt. Wer die Abrechnung erst im neuen Jahr im Briefkasten findet, sollte Umschlag, Poststempel und Eingangsdatum aufbewahren; ob die Frist gewahrt ist, klärt im Streitfall ein Gericht.
Stichtage für andere Abrechnungszeiträume
Nicht jeder Haushalt rechnet nach dem Kalenderjahr ab. Die Tabelle zeigt, welcher Stichtag sich aus der Zwölf-Monats-Regel rechnerisch ergibt. Maßgeblich bleibt der Mietvertrag, die Werte sind eine NETZ-TRENDS-Berechnung aus dem Gesetzestext.
| Abrechnungszeitraum | Ende des Zeitraums | Spätestens mitzuteilen bis |
|---|---|---|
| 1. Januar bis 31. Dezember 2025 | 31.12.2025 | 31.12.2026 |
| 1. April 2025 bis 31. März 2026 | 31.03.2026 | 31.03.2027 |
| 1. Juli 2025 bis 30. Juni 2026 | 30.06.2026 | 30.06.2027 |
Die Frist richtet sich an die Vermieterseite, die rechtzeitig mitteilen muss. Haushalte, bei denen bis zum Stichtag nichts eingegangen ist, können sich beim örtlichen Mieterverein oder bei der Verbraucherzentrale beraten lassen.
Was nach dem Stichtag gilt
Kommt die Abrechnung nach Fristende, ist eine Nachforderung grundsätzlich nicht mehr durchsetzbar. Der Gesetzgeber hat das in Deutschland ausdrücklich so geregelt:
„Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“
§ 556 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Wortlaut laut Gesetze im Internet
Die Ausnahme ist wichtig: Hat die Vermieterseite die Verspätung nicht zu vertreten, bleibt eine Nachforderung möglich. Ob das der Fall ist, hängt vom Einzelfall ab; im Streit entscheiden Gerichte. Eine pauschale Sicherheit, nicht mehr zahlen zu müssen, gibt es also nicht.
Ein Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Ein Haushalt zahlt 180 Euro Vorauszahlung im Monat, also 2.160 Euro im Jahr. Weist die verspätete Abrechnung 2.436 Euro Kosten aus, wären 276 Euro Nachzahlung offen. Diese 276 Euro könnten nach dem Gesetzestext entfallen, wenn die Verspätung nicht von der Vermieterseite zu vertreten ist.
Das Gesetz spricht ausdrücklich nur von Nachforderungen der Vermieterseite. Ein Guthaben zugunsten des Haushalts nennt die Vorschrift nicht als ausgeschlossen. Wie sich das im Einzelfall auswirkt, klären Mieterverein oder Verbraucherzentrale.
Einwendungen: zwölf Monate ab Zugang
Auch der Haushalt hat eine Frist. Einwendungen gegen die Abrechnung muss er der Vermieterseite nach § 556 Absatz 3 BGB „spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung“ mitteilen. Danach kann er sie nur noch geltend machen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat.
Wer die Abrechnung im Dezember 2026 erhält, hat nach dieser Rechnung bis Ende Dezember 2027 Zeit. Der Termin hängt vom tatsächlichen Zugang ab, deshalb lohnt es sich, das Eingangsdatum zu notieren und Einwendungen schriftlich zu formulieren.
Prüfen lässt sich die Abrechnung nur mit den Unterlagen. Nach Absatz 4 hat die Vermieterseite dem Haushalt „auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege“ zu gewähren. Sie darf die Belege auch elektronisch bereitstellen.
Heizkosten: 3 oder 15 Prozent weniger
Bei der Heizkostenabrechnung gelten zusätzliche Regeln. Werden Wärme- und Warmwasserkosten entgegen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Haushalt seinen Anteil nach § 12 der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) um 15 Prozent kürzen.
Drei Prozent sind es nach derselben Vorschrift, wenn der Gebäudeeigentümer keine fernablesbare Verbrauchserfassung installiert hat oder die Informationen nach § 6a der Verordnung nicht oder nicht vollständig mitteilt. Für Wohnungseigentum gilt das Kürzungsrecht im Verhältnis zwischen dem einzelnen Wohnungseigentum und der Gemeinschaft nicht.
Modellrechnung: Kürzung beim Heizkostenanteil
- Heizkostenanteil laut Abrechnung: 1.200 Euro (frei gewähltes Beispiel)
- Kürzung um 3 Prozent: 36 Euro
- Kürzung um 15 Prozent: 180 Euro
- Rechenweg: 1.200 Euro × 0,03 = 36 Euro; 1.200 Euro × 0,15 = 180 Euro
Die Beispielzahlen sind keine Durchschnittswerte. Ob ein Kürzungsrecht besteht, hängt davon ab, wie das Haus ausgestattet ist und wie abgerechnet wurde. Wie hoch die Heizkosten in diesem Jahr ausfallen können, hat NETZ-TRENDS bereits anhand des Heizspiegels 2026 eingeordnet.
Checkliste für die Abrechnung
Was Haushalte jetzt prüfen können
- Eingangsdatum der Abrechnung notieren, Umschlag und Poststempel aufbewahren.
- Abrechnungszeitraum mit dem Mietvertrag abgleichen und den Stichtag ausrechnen.
- Vorauszahlungen und Endsumme nachrechnen.
- Bei Unklarheiten schriftlich Einsicht in die Belege verlangen.
- Einwendungen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang schriftlich mitteilen.
- Bei der Heizkostenabrechnung prüfen, ob verbrauchsabhängig abgerechnet wurde.
Bei strittigen Beträgen oder verpassten Fristen ist eine Beratung sinnvoll, etwa beim örtlichen Mieterverein oder bei der Verbraucherzentrale. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Für Gewerbemietverträge und Sonderfälle können abweichende Regeln gelten.
Häufige Fragen
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung für 2025 da sein?
Bei Abrechnung nach dem Kalenderjahr bis zum 31. Dezember 2026. Die Frist endet zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums.
Muss ich eine Nachzahlung nach dem Stichtag noch leisten?
Nach dem Gesetzestext ist die Nachforderung der Vermieterseite ausgeschlossen, es sei denn, sie hat die Verspätung nicht zu vertreten. Das wird im Einzelfall geklärt.
Verfällt auch ein Guthaben?
Die Vorschrift nennt ausdrücklich nur die Nachforderung durch die Vermieterseite. Zu einem Guthaben macht sie keine Aussage über einen Ausschluss.
Wie lange kann ich Einwendungen erheben?
Bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung, danach nur, wenn die Verspätung nicht selbst zu vertreten ist.
Wann ist Ihre Nebenkostenabrechnung zuletzt bei Ihnen eingegangen? Schreiben Sie uns Ihre Erfahrungen gerne in die Kommentare.
Quellen
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten, Gesetze im Internet, abgerufen am 27. Oktober 2026
- Heizkostenverordnung (HeizkostenV), § 12 Kürzungsrecht, Verteilungsmaßstab, Gesetze im Internet, abgerufen am 27. Oktober 2026
Recherche- und Rechtsstand: 27. Oktober 2026. Stichtage und Beispielrechnungen: NETZ-TRENDS.
Transparenz: KI-Unterstützung
Transparenzhinweis: Bei Recherche, Strukturierung und Erstellung dieses Beitrags kamen KI-gestützte Werkzeuge zum Einsatz. Die verwendeten Quellen sind im Artikel aufgeführt. Die Veröffentlichung erfolgt erst nach manueller redaktioneller Freigabe.
