Immobilienfonds Dank Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) besser bewertet

In der Immobilienkrise 2008, die besonders die USA, aber auch Spanien hart traf und auch Deutschland nicht unberührt belassen hat, lösten sich viele Milliarden Euro im Nichts auf. Doch jetzt geht es zumindest im Immobiliensektor langsam wieder bergauf. Ein Grund dafür ist ein besserer Schutz der Fonds durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Es verhindert, dass Anleger vorschnell Geld aus Fonds abziehen.

In Deutschland macht sich vor allem die geänderte Gesetzeslage positiv bemerkbar. Die Bundesregierung aus CDU/CSU und FDP hatte das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) dergestalt geändert, dass in Immobilienfonds nur noch investiert werden darf, wenn auch die privaten Anleger bereit sind, ihre Investments mindestens 24 Monate zu halten und eine einjährige Kündigungsfrist akzeptieren. Damit wolle man, sagt die Bundesregierung, die Planungssicherheit in der volatilen Immobilienbranche sichern. Diese Message scheint sich positiv auf die Immobilienfonds auszuwirken.

Nach wie vor kritisch werden die offenen Immobilienfonds angesehen, da sie für Marktschwankungen als anfälliger gelten, als geschlossene Immobilienfonds. Dafür bieten sie aber Anlegern auch höhere Freiheiten. Doch ob ein Fonds geschlossen oder offen ist und ob dieses für den Anleger sinnvoll ist oder nicht - das ist erheblich von der Wirtschaftslage und der jeweiligen Branche abhängig, auch von der Zockermentalität der Investoren.

In der Schiffsbranche wurden beispielsweise geschlossene Schiffsfonds - das sind Fonds mit einem Mindesteinlagevermögen und einer Mindestlaufzeit - vielen in den vergangenen Jahren zum Verhängnis. Denn grundsätzlich gilt hier: Gerät die Weltwirtschaft ins Taumeln, spürt die Schiffsbranche dieses am schnellsten, da weniger weltweit gehandelt wird und die Transporte, Importe wie Exporte, zurückgefahren werden. Während eine Immobilie zumindest gehalten werden kann, frisst ein Schiff ohne Ladung den Anlegern schnell die Haare vom Kopf.

Selbst angebliche langfristige Charteraufträge aus Asien lösen sich dann plötzlich auf Grund von Ausstiegsklauseln oder urplötzlich angemeldeter Konkurse asiatischer Chartergesellschaften im Nichts auf. So geschehen beispielsweise mit einem Lloyds Schiffsfonds. Hier klagen Anleger auf Rückerstattung ihrer Investments.

"Ich hatte 20.000 Euro angelegt", berichtet ein Frankfurter Wirtschaftsfachmann gegenüber Netz-Trends. Im Beratungsgespräch sei ihm "erzählt worden, die Charter sei vertraglich auf Jahre gesichert, weshalb eigentlich nichts schief gehen könne". Doch der angebliche sichere Charter eines angeblich seit Jahren aktiven Charterers habe sich für ihn im Zuge der Weltwirtschaftskrise "als eine Nullnummer" erwiesen. Ehe sich die Anleger aus Deutschland umschauen konnten, hieß es, der Charterer sei nicht mehr am Markt aktiv und hätte Konkurs angemeldet. "Alles Geld war folglich futsch - um die 60 Millionen Euro in dem Schiffsfonds MS Tosa Sea", berichtet der Anleger, der sich nun einer Sammelklage gegen die Betreiber von Tosa Sea, Lloyd Fonds AG aus Hamburg, angeschlossen hat.

Wenn Anlagevermögen der Fonds plötzlich an Wert verlieren

Ähnlich gelagert ist das Problem bei Immobilienfonds: Platzt eine Immobilienblase in einem Land, gerät der gesamte Immobilienmarkt ins Abrutschen, die Häuser, Villen, Grundstücke, Geschäftsgebäude, Fabriken oder Bürotürme sind plötzlich weniger wert. Die Anleger sehen auf der Habenseite plötzlich deutlich weniger in der Bilanz, als ursprünglich ausgewiesen. Damit sinkt der Wert des Investments.

Besonders übel kann es ausgehen, wenn auch noch solche Investments - in Schiffsfonds oder Immobilienfonds - über Kredite gestemmt wurden. Deshalb ist es beispielsweise in Deutschland Privatanlegern verboten, Kredite für das spekulative Geschäft mit dem Kauf von Aktien zu nutzen. Zumindest dürften Banken Privatanlegern für Aktienkäufe keine Kredite gewähren. Dennoch war es jahrelang üblich, dass die Fondsaufleger einen Großteil der Käufe für Immobilienfonds oder Schifffonds zusätzlich über Kredite finanzierten. Damit wollte man die Hebelwirkung stärken. Doch im Zuge der Weltwirtschaftskrise erwies sich auch das komplett dereguliert als falsch.

Ein Immobilienfonds, der derzeit wieder kräftig investieren möchte, ist beispielsweise der Frankfurter Fonds "Leading Cities", aufgelegt vom Frankfurter Unternehmen KanAm. Geschäftsführender Gesellschafter dort ist Hans-Joachim Kleinert. Er wird in der Tageszeitung "Die Welt" (v. 2. November 2013, S. 17) mit den Worten zitiert, wonach er optimistisch sei, "innerhalb von fünf Jahren auf ein Anlagevolumen von 2,5 Milliarden Euro zu kommen". Auch KanAm war in der Immobilienkrise hart getroffen worden. Gleich zwei aufgelegte Immobilienfonds seien nach Angaben der "Welt" während der Immobilienkrise nach 2008 in Konkurs geraten.

Ein weiterer wichtiger Player ist die Union Investment Real Estate (UIR). Dabei handelt es sich um die Fondsgesellschaft der Volksbanken und Raiffeisenbanken. Sie investierte in der näheren Vergangenheit unter anderem 300 Millionen Euro in Immobilien in Finnland, der Schweiz oder Polen. Auf dem Plan stehen auch die Vereinigten Staaten von Amerika, also die USA. Hier hat sich 2012 und auch 2013 der Real Estate-Markt etwas erholt. Die Preise für Häuser, Wohnungen oder Villen sind in den vergangenen 15 Monaten in wichtigen Regionen in den USA - wie auf Long Island, New York City, Phoenix, Los Angeles, St. Francisco, Denver, Aspen oder Miami - um gut 20 Prozent wieder gestiegen.

Doch auch andere Immobilien-Regionen sind nach wie vor sehr attraktiv. Laut "Welt" habe die Deka Bank der Sparkassen-Finanzgruppe derzeit unter anderem in Immobilien in Spanien oder Frankreich investiert. Hier gingen und gehen teils Traumimmobilien zu günstigen oder gar billigen Konditionen immer noch über die Ladentheke.

Wichtig für Anleger ist es stets zuschauen: Wer ist der Immobilienfonds-Betreiber. Auch wenn Banken und Versicherungen nicht unbedingt im Ruf stehen, das Geld ihrer Privatanleger (beispielsweise im Rahmen der privaten Altersvorsorge) sorgsam anzulegen (einige zogen in 15 Jahren Anlagezeitraum über 30 Prozent angeblicher "Kosten" des Verbrauchers ab), so scheinen zumindest im Immobilienbereich einige Banken in Deutschland während der Krise verlässliche Partner gewesen zu sein. So seien Immobilienfonds von Banken, "die über ihre breiten Filialnetze den Vertrieb optimal steuern konnten", sicher durch die Immobilienkrise der vergangenen Jahre gekommen, schreibt "Die Welt".

Ratings der Agenturen ist auch für Fonds wichtig

Ein wichtiges Kriterium für Anleger ist auch die Bewertung durch Ratingagenturen. Demnach ist derzeit der Fonds "Grundbesitz Europa" der Deutschen Asset & Wealth Management" mit der Note AA bester Europa-Fonds. Als bester Global-Fonds gilt der "Debeka-Immobilien Global" (Rating A).

Ein weiterer deutscher Investor im Bereich Immobilien ist Universal-Investment aus Frankfurt. Der Investor hat zehn Immobilienfonds am Laufen mit einem Anlagevolumen von rund vier Milliarden Euro. Geschäftsführer hier ist Alexander Tannenbaum. Man wolle, sagte er gegenüber "Die Welt", "weltweit in langfristig vermietete Core-Objekte an Topstandorten und sogenannten Value-add-Immobilien investieren". Unter Value-add-Objekten verstehe man Immobilien, welche über Mietverträge verfügen, die bald auslaufen. Man verspricht sich beim Invest in solche Immobilien beim Neuverhandeln der Mietverträge deutlich höhere Renditen auf Grund der dann möglicherweise durchgesetzten Mieterhöhungen.

"Verhalten optimistisch", schreibt "Die Welt", seien derzeit die Investoren geschlossener Immobilienfonds. Grund: Der Ruf der Branche sei schwer angekratzt, "nachdem Anleger bei Pleiten Milliardenbeträge verloren hatten". Man habe nach Aussagen des zuständigen Bundesverbandes geschlossener Immobilienfonds bislang lediglich 840,6 Millionen Euro an Investorengelder einsammeln können. Im Jahr 2008 seien es noch rund 5 Milliarden Euro für Immobilieninvestments gewesen.

Auch hier gibt es jetzt neue gesetzliche Regelungen: Maximal 60 Prozent des Anlagevolumens dürfen noch über Kredite von den Investoren-Auflegern abgedeckt werden. Damit möchte man verhindern, dass ähnlich wie in der Schiffsfondsbranche, vor allem private Anleger schnell ihr Geld wieder verlieren. Nämlich dann, wenn der Wert einer Immobilie durch eine Änderung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen plötzlich sinkt, weniger Wert ist. Dann sinken nämlich auch die Einnahmen, die Kredite müssen aber nach wie vor bedient werden - möglicherweise dann sogar mit einem Risikoaufschlag.

Solche Kredite können dann leicht mit zehn bis zwanzig Prozent Zinsen belastet werden. Hinzu kommt: Möchte ein Investor beispielweise Kredite kurzfristig kündigen, kommt noch ein Zinsaufschlag hinzu - bei 40 Millionen Euro können das noch einmal gut 2 Millionen Euro an Extra Zinsen sein.

Die größten (offenen) Immobilienfonds sind derzeit: Deka-ImmobilienEuropa (Anlagevermögen: 12,3 Milliarden Euro), HausInvest (9,4 Milliarden Euro), Unilmmo: Deutschland (9,3 Mrd. Euro), UniImmo: Europa (8,96 Mrd.), WestInvest InterSelect (5,1 Mrd.), Grundbesitz Europa (4 Mrd.), Deka-ImmobilienGlobal (3,3 Mrd.), Grundbesitz Global (2,4 Mrd.), Immo-Invest: Europa (1,96 Mrd.), UniImmo: Global (1,8 Mrd.), UBS (D) Euroinvest Immobilien (1,8 Mrd.), WestInvest ImmoValue (1,4 Mrd.), Aachener Grund-Fonds Nr. 1 (1,3 Mrd.).