Bundesbank warnt: Wohnungen in Innenstädten zu teuer - droht Immobilienblase

Die Deutsche Bundesbank warnt Immobilienkäufer vor zu hohen Preisen für Wohnungen in guten Innenstadtlagen. Besonders betroffen seien Städte wie Hamburg, Frankfurt oder München.

Dass viele Bürger bereit sind, stark überteuerte Preise für Wohnungen oder Häuser zu bezahlen, hat einen einfachen Grund: Viele haben Angst vor Altersarmut. Die Immobilie, so ihr Glauben, sei daher ein gutes Investment in die Altersvorsorge. Doch Experten bezweifeln, dass es finanziell lohnend ist, sich beispielsweise auf über 30 Jahre hinaus zu verschulden, nur um dann bei Eintritt der Rente eine 60-Quadratmer-Wohnung sein Eigen nennen zu können. Was viele Verbraucher vergessen: Für eine Wohnung muss auch nach dem Erwerb eine Wohnungssteuer bezahlt werden. In Berlin Grunewald sind das beispielsweise für eine 80 Quadratmeter Wohnung rund 300 Euro monatlich. Hinzu kommen in vielen Anlagen zusätzliche Kosten.

Netz-Trends liegen zwei Beispiele vor: In der Douglasstraße in Berlin Grunewald mussten Wohnungsbesitzer an die Hausverwaltung 2012 insgesamt 35.000 Euro extra überweisen – für neue Garagentore. Das machte für jeden Wohnungsbesitzer 3.000 Euro zusätzlich – monatlich also fast 300 Euro für ein Jahr. Ein weiteres Beispiel: Im Stuttgarter guten Stadtteil Botnang müssen Bewohner einer guten Wohnanlage in der Claire-Waldoff-Straße jeweils ganze 18.000 Euro zusätzlich an die Hausverwaltung überweisen – die nächsten drei Jahre jährlich rund 6.000 Euro.

Grund: Die Hausverwaltung sagte, sie habe in dem 1997 erbauten vornehmen Wohnkomplex teils Ameisen unter der Wandverschalung gefunden. Das mache nun eine Komplettsanierung der Hausfassade notwendig. Doch: Auch wenn die Wohnungen in der Anlage teils 200.000 Euro oder mehr kosten, so sind 6.000 Euro zusätzliche Nettobelastung im Jahr gerade für Rentner häufig sehr viel Geld. Die durchschnittliche Rente liegt in Deutschland nach Angaben der Bundesrentenanstalt bei rund 700 Euro monatlich pro Haushalt.

Immobilien oft 20% zu teuer in Deutschland

Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, sollte deshalb solche zusätzlichen finanziellen Belastungen auch nach dem Abbezahlen einer Immobilie nicht unterschätzen. Derzeit seien in deutschen Ballungszentren, kritisiert die Bundesbank, die geforderten Preise für Kauf-Immobilien häufig um gut 20% zu hoch. Die Bundesbank sagt, man habe es mit einem "fundamentalen" Problem zu tun und die hohen Verkaufspreise für Wohnungen seien "nur noch schwer" zu rechtfertigen.

Doch nicht nur in den attraktiven Großstädten Deutschlands scheint eine Immobilienblase möglich. Auch die Immobilienmärkte kleinerer Städte seien teils um gut 5 bis 10% überteuert, kritisieren die Währungshüter, deren Aufgabe es auch ist, eine Inflation in Deutschland zu verhindern. Doch zu hohe Preise im Immobilienmarkt sind bereits ein Teil von Inflation - denn dem angeblich bemessenen Wert steht kein tatsächlicher monetärer entgegen.

In den vergangenen drei Jahren sind die Immobilienpreise in Städten wie Berlin, München, Hamburg, Frankfurt oder Stuttgart um mindestens 25% gestiegen, in ganz Deutschland seien es rund 8% gewesen, sagt die Bundesbank. Mit ihrer Kritik an den ständig weiter steigenden Immobilienpreisen ist die Bundesbank nicht alleine. Auch Verbraucherschützer und Mieterverbände kritisieren immer stärker und häufiger, dass die Immobilienpreise ungerechtfertigt immer höher würden. Darunter leiden auch die Mieter.

Fast jährlich flattern beispielsweise Mietern im Berliner Stadtteil Prenzlauer Berg Mieterhöhungen ins Haus. Ein Bewohner der Kopenhagener Straße, der seit 2003 einen Mietvertrag hat, bekam für seine 64-Quadratmeterwohnung im August eine Mieterhöhung von monatlich 50 Euro mitgeteilt - angeblich da der Mietspiegel des Berliner Senats dieses zulasse. Ein anderer Mieter in der Berliner Kopenhagener Straße, ein Rentner, der schon zu DDR-Zeiten dort wohnte, sagte Netz-Trends wonach er und seine Frau sich "weitere Mieterhöhungen bald nicht mehr leisten können". Fast jährlich erhält das Rentnerehepaar mittlerweile Mieterhöhungen in Berlin.

Dabei wohnt der Rentner bereits seit den 1970er Jahren im Haus. Nun sorgt er sich, dass er mit bald 80 Jahren ausziehen muss - nach Marzahn oder Hellersdorf - in Berliner Viertel, die zwar billiger sind, aber auch berüchtigt. Hohe Kriminalität und rechte Banden machen das Leben dort nicht angenehm. Außerdem kennt das Rentnerpaar dort niemanden. Alle Freunde und die Kinder wohnen seit Jahrzehnten im Stadtteil Prenzlauer Berg.

Es drohen hohe Vermögensverluste für überteuerte Immobilienkäufe

Die Bundesbank kritisiert, wonach die jährlichen Steigerungen der deutschen Immobilienpreise auch gesamtwirtschaftliche Risiken berge - und zwar erhebliche. Das Argument: Komme es, wie in den USA vor fünf Jahren geschehen, zu Preiskorrekturen, drohten den betroffenen Haushalten, die zu viel Geld für ihre Wohnungen oder Häuser bezahlt hätten, erhebliche Vermögensverluste. In den USA haben sich Millionen Immobilienbesitzer bis heute nicht vom Platzen der Immobilienblase erholt. Schuld hatten daran auch Großbanken und Versicherungen, die Millionen Verbrauchern zu krummen Immobiliengeschäften mit großen Versprechungen, die dann nicht eingehalten werden konnten, verführt hatten.

Positiv bewertet die Bundesbank, wonach der Umfang der deutschen Immobilienkredite zumindest seit 2010 nicht stark angestiegen sei. Das dürfte aber vor allem damit zusammen hängen, dass viele Deutsche seit 2008 die Weltwirtschaftskrise und Finanzkrise Tag für Tag in den Medien präsentiert bekommen.

Dass viele Deutsche trotz der überteuerten Immobilienpreise dennoch ihr Glück im Kauf teuren Wohnraums suchen, liegt nach Meinung der Notenbanker an mangelnden Alternativen: Ob eine Altersversicherung bei der WWK oder eine vermittelte Altersvorsorge über die MLP Lebensversicherung AG – "viele Kunden sind auf Grund teils miserabler Performances frustriert", sagt ein Betroffener Wirtschaftsingenieur Netz-Trends.

Nicht selten komme es, dass auch nach über 8 Jahren des Einzahlens, das Konto immer noch weniger Beträge aufweise, als einbezahlt wurden. Der Grund: Hohe Entnahmen angeblicher "Kosten" durch Versicherungen und Versicherungsvermittler und zusätzlich ein niedriges Zinsniveau. Deshalb sind viele Anleger mit dem Sparen auf dem Sparbuch derzeit und wahrscheinlich am besten bedient. "Lieber 1 bis 2% Zinsen ohne Kostenentnahme durch Versicherungen akzeptieren, also jahrelang in einen dubiosen Rentenfonds einbezahlen, der auch nach 10 Jahren noch keine Rendite bringt, sondern nur Kosten", sagt der Sparer Michael K. zu Netz-Trends.