VMWG, kantonales Energierecht und die Grenzen der deutschen Heizkostenverordnung für Schweizer Mietwohnungen
Das Wichtigste in Kürze
- In der Schweiz gibt es keine Pflicht zu monatlichen Heizkosten-Informationen wie in Deutschland ab 2027 – massgebend sind die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) und das kantonale Energierecht.
- Eine Pflicht zur verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung (VHKA) gilt bundesweit nur für Neubauten mit mindestens fünf Nutzeinheiten; für bestehende Bauten entscheiden die Kantone, und viele haben eine frühere Nachrüstpflicht wieder aufgehoben.
- Laut Schätzungen von SRF Kassensturz zahlen rund zwei Drittel der Mieterinnen und Mieter drauf, weil Heizkosten häufig nach Fläche statt nach Verbrauch verteilt werden – mit Mehrkosten von geschätzt 100 bis 170 Franken pro Jahr für eine Durchschnittswohnung.
Ab 2027 müssen fernablesbare Heizkostenzähler in Deutschland flächendeckend nachgerüstet sein. In der Schweiz gilt diese Pflicht nicht – hier regeln VMWG, Energiegesetz und die Kantone, wie Heizkosten abgerechnet werden.
Wer in der Schweiz zur Miete wohnt, bekommt die Heizkosten in aller Regel einmal jährlich mit der Nebenkostenabrechnung mitgeteilt – nicht monatlich. Das unterscheidet die Schweiz von Deutschland, wo seit 2022 bei fernablesbaren Geräten eine monatliche Verbrauchsinformation vorgeschrieben ist und ältere Geräte bis Ende 2026 nachgerüstet werden müssen. Die deutsche Heizkostenverordnung ist ein deutsches Bundesrecht; die Schweiz ist nicht EU-Mitglied und wendet sie nicht an.
Was in der Schweiz stattdessen gilt, wie verbrauchsabhängige Abrechnung funktioniert und welche Rechte Mieterinnen und Mieter haben, zeigt dieser Überblick.
Was regelt die VMWG zu Heizkosten?
Grundlage für Nebenkosten im Schweizer Mietrecht ist Art. 257b des Obligationenrechts (OR) in Verbindung mit Art. 5 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Vermieterinnen und Vermieter dürfen nur die tatsächlichen, belegbaren Kosten für Betrieb und Unterhalt der Heizungsanlage sowie der zentralen Warmwasseraufbereitung auf die Mietparteien überwälzen – etwa Brennstoff- und Energiekosten, Strom für Brenner und Pumpen, Reinigung, Service und die mit der Verbrauchserfassung verbundenen Kosten.
Eine Pflicht zu monatlichen oder sonst unterjährigen Verbrauchsinformationen kennt die VMWG nicht. Mieterinnen und Mieter haben aber ein Einsichtsrecht in die Belege der Nebenkostenabrechnung am Sitz der Verwaltung oder Vermieterschaft, wie unter anderem die Mieterinnen- und Mieterorganisationen sowie der Hauseigentümerverband Zürich in seinem Merkblatt festhalten.
Wird in der Schweiz nach Verbrauch abgerechnet?
Teilweise. Die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung (VHKA) verteilt die Kosten – meist mindestens 60 Prozent – nach dem tatsächlich gemessenen Verbrauch und nur den Rest nach Fläche oder Rauminhalt. Vollzugshilfen der kantonalen Energiedirektorenkonferenz (EnDK, Vollzugshilfe EN-113) beschreiben, wann diese Pflicht greift.
Nach Schätzungen des Verbands für Energie- und Wasserkostenabrechnung, zitiert von SRF Kassensturz am 8. Dezember 2022, rechnet nur etwa jedes dritte Mehrfamilienhaus in der Schweiz tatsächlich nach Verbrauch ab. Weil rund zwei Drittel der Mieterinnen und Mieter weniger als den Durchschnitt heizen, zahlen sie bei einer reinen Flächenverteilung für die Nachbarschaft mit: Die Sendung beziffert die Mehrkosten für eine Durchschnittswohnung auf rund 100 Franken pro Jahr (Schätzung des Energieberaters Patrik Lanter) bis zu 170 Franken (Schätzung des Hauseigentümerverbands). Mit Verbrauchsmessung sinkt der Heizenergieverbrauch laut denselben Untersuchungen im Schnitt um rund 15 Prozent.
„Das ist, wie wenn man die Telefon- oder Stromrechnung nicht nach Verbrauch, sondern nach der Wohnungsgrösse bezahlen müsste.“
Patrik Lanter, Energieberater, zitiert nach SRF Kassensturz, 8. Dezember 2022
Gibt es eine Nachrüstpflicht für Zähler?
Bundesrechtlich gilt die VHKA-Ausrüstungspflicht nur für Neubauten mit zentraler Wärmeversorgung und mindestens fünf Nutzeinheiten; das regelt das Energiegesetz des Bundes über die kantonalen Mustervorschriften (MuKEn). Für bestehende Gebäude gibt es keine schweizweite Nachrüstfrist wie die deutsche Frist zum 31. Dezember 2026. Die Vollzugshilfe EN-113 der Energiedirektorenkonferenz hält ausdrücklich fest, dass einzelne Kantone früher eine Nachrüstpflicht für Altbauten kannten, diese aber in mehreren Kantonen wieder aufgehoben wurde.
Ausnahmen bilden Kantone mit eigener, strengerer Regelung: Basel-Stadt und Basel-Landschaft schreiben die verbrauchsabhängige Abrechnung laut Kassensturz-Recherche bereits seit den 1980er-Jahren flächendeckend vor. Im Kanton Zürich müssen VHKA-pflichtige Gebäude mindestens 60 Prozent der Wärmekosten nach Verbrauch abrechnen, wie die Koordinationsstelle für Umweltschutz der Zürcher Baudirektion darlegt. Der Grünen-Nationalrat Michael Töngi forderte mit einer Motion eine schweizweit einheitliche Pflicht; der Bundesrat sah dafür laut Kassensturz keinen Spielraum, weil die Zuständigkeit für den Gebäudebereich bei den Kantonen liegt.
Was gilt stattdessen in Deutschland?
Zum Vergleich: Die deutsche Heizkostenverordnung schreibt seit dem 1. Januar 2022 vor, dass Vermieterinnen und Vermieter bei fernablesbaren Geräten die Nutzerinnen und Nutzer monatlich über Verbrauch und Vergleichswerte informieren müssen (§ 6a HeizkostenV). Nicht fernablesbare Altgeräte müssen in Deutschland bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden, danach soll die Monatsinformation ab 1. Januar 2027 grundsätzlich flächendeckend gelten.
Diese Regeln sind deutsches Bundesrecht und eine Umsetzung EU-rechtlicher Vorgaben zur Energieeffizienz. Weil die Schweiz nicht EU-Mitglied ist, gilt die deutsche Heizkostenverordnung hier nicht, und es gibt keine direkte Übernahme einer monatlichen Informationspflicht ins Schweizer Recht. Wer in der Schweiz eine monatliche Verbrauchsanzeige haben möchte, ist auf freiwillige Angebote der Verwaltung oder auf eigene Zwischenzähler-Apps angewiesen.
Checkliste für Mieterinnen und Mieter in der Schweiz
- Nebenkostenabrechnung prüfen: Wird nach Verbrauch (VHKA) oder nur nach Fläche abgerechnet?
- Bei Neubauten mit mindestens fünf Nutzeinheiten: Verbrauchserfassung ist bundesrechtlich Pflicht.
- Beim zuständigen kantonalen Energieamt erfragen, ob im Kanton eine eigene VHKA-Pflicht für Altbauten besteht (z. B. Basel-Stadt, Basel-Landschaft).
- Einsichtsrecht in die Belege bei der Verwaltung oder Vermieterschaft wahrnehmen, bevor eine Abrechnung bestritten wird.
- Bei Unklarheiten oder Streit: Mieterinnen- und Mieterverband oder die kantonale Schlichtungsbehörde für Mietsachen kontaktieren.
Wer unsicher ist, ob eine Liegenschaft überhaupt mit Wärmezählern ausgerüstet ist, kann das bei der Hausverwaltung erfragen – ein Recht auf Auskunft über den Ausrüstungsstand gehört zum Einsichtsrecht in die Abrechnungsgrundlagen.
Welche Rechte haben Mieterinnen und Mieter?
Mieterinnen und Mieter können die Nebenkostenabrechnung innert der üblichen Fristen schriftlich beanstanden und verlangen, die zugrunde liegenden Belege einzusehen. Bleibt ein Streit über die Heizkostenverteilung bestehen, ist die kantonale Schlichtungsbehörde für Mietsachen die erste Anlaufstelle – kostenlos und ohne Anwaltspflicht. Mieterinnen- und Mieterverbände sowie kantonale Energiefachstellen beraten zusätzlich, ob eine Liegenschaft VHKA-pflichtig wäre und wie die Verteilung korrekt berechnet wird.
Ein pauschales Kürzungsrecht wie das deutsche Recht auf drei Prozent Abzug bei fehlender Fernablesung kennt das Schweizer Mietrecht nicht. Wer glaubt, zu Unrecht nach Fläche statt nach Verbrauch zu zahlen, muss den Einzelfall über die Schlichtungsbehörde oder mit Unterstützung eines Mieterinnen- und Mieterverbands klären lassen.
Häufige Fragen
Muss meine Vermieterin oder mein Vermieter mir die Heizkosten monatlich mitteilen?
Nein. Die VMWG kennt keine monatliche Informationspflicht. Heizkosten werden in der Schweiz normalerweise einmal jährlich mit der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen; Grundlage ist Art. 257b OR in Verbindung mit Art. 5 VMWG.
Gibt es in der Schweiz eine Pflicht zur Verbrauchsabrechnung (VHKA)?
Bundesrechtlich ja, aber nur für Neubauten mit zentraler Wärmeversorgung und mindestens fünf Nutzeinheiten. Für bestehende Gebäude entscheiden die Kantone; einige, etwa Basel-Stadt und Basel-Landschaft, kennen eine flächendeckende Pflicht, andere keine.
Gilt die deutsche Heizkostenverordnung mit der Frist Ende 2026 auch in der Schweiz?
Nein. Die Heizkostenverordnung ist deutsches Bundesrecht auf Basis von EU-Vorgaben. Die Schweiz ist nicht EU-Mitglied und wendet eigenes Recht an: die VMWG, das Energiegesetz des Bundes und kantonales Energierecht.
Was kann ich tun, wenn ich meine Heizkostenabrechnung für intransparent halte?
Belege bei der Verwaltung oder Vermieterschaft einsehen, die Abrechnung fristgerecht schriftlich beanstanden und bei ungelöstem Streit die kantonale Schlichtungsbehörde für Mietsachen anrufen. Mieterinnen- und Mieterverbände beraten zusätzlich.
Rechnet Ihre Liegenschaft nach Verbrauch ab, oder zahlen Sie nach Fläche mit? Teilen Sie Ihre Erfahrungen und Fragen in den Kommentaren.
Quellen und Stand
- Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), SR 221.213.11, insbesondere Art. 5; abgerufen am 8. November 2026.
- Konferenz Kantonaler Energiefachstellen (EnDK): Vollzugshilfe EN-113, verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung, Dezember 2018; abgerufen am 8. November 2026.
- Baudirektion Kanton Zürich, Koordinationsstelle für Umweltschutz: Verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung im Kanton Zürich; abgerufen am 8. November 2026.
- SRF Kassensturz: „Steigende Heizkosten: Zwei Drittel aller Mieter zahlen für wärmeliebende Nachbarn mit“, 8. Dezember 2022; abgerufen am 8. November 2026.
- Hauseigentümerverband Zürich: Fragen und Antworten Nebenkosten (Mieter), 14. August 2023; abgerufen am 8. November 2026.
- Heizkostenverordnung (Deutschland), §§ 6a und 12, zum Vergleich mit der deutschen Rechtslage; abgerufen am 8. November 2026.
Recherche- und Datenstand: 8. November 2026.
Transparenzhinweis: Bei Recherche, Strukturierung und Erstellung dieses Beitrags kamen KI-gestützte Werkzeuge zum Einsatz. Die verwendeten Quellen sind im Artikel aufgeführt. Die Veröffentlichung erfolgt erst nach manueller redaktioneller Freigabe. Länderfassung auf Basis eines Artikels von NETZ-TRENDS.de, für die Schweiz recherchiert.
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