Gastos de comunidad en el alquiler en España: ¿qué plazo tiene el propietario para cobrarlos?

En Alemania, los propietarios pierden el derecho a reclamar gastos si la liquidación no llega en 12 meses. En España no existe un plazo así: rige la prescripción general de cinco años.

Quien alquila una vivienda en España puede preguntarse si existe, como en Alemania, una fecha límite que obligue al propietario a liquidar los gastos de la comunidad o perder el derecho a cobrarlos. La respuesta es que no: el sistema español funciona de otra manera, con reglas propias sobre qué se puede repercutir y durante cuánto tiempo se puede reclamar.

En Alemania, la Nebenkostenabrechnung (liquidación anual de gastos comunes) debe llegar al inquilino antes de que acaben doce meses desde el cierre del periodo liquidado; pasado ese plazo, el artículo 556.3 del BGB excluye cualquier reclamación posterior del propietario. En España, la lógica de partida es distinta: la LAU no obliga al propietario a presentar ninguna liquidación anual de gastos comunes al inquilino.

Qué obliga la ley alemana y por qué no se aplica aquí

El artículo 556, apartado 3, del Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (en alemán) obliga al propietario alemán a entregar al inquilino la liquidación de gastos comunes del año, como máximo, doce meses después de terminar el periodo liquidado. Para el ejercicio 2025, el plazo vence el 31 de diciembre de 2026. Si la liquidación llega más tarde, el propietario pierde el derecho a reclamar cualquier diferencia a su favor, salvo que el retraso no le sea imputable.

Esa norma alemana no tiene equivalente directo en España porque parte de un modelo distinto: en Alemania el inquilino paga mensualmente un anticipo (Vorauszahlung) sobre gastos como calefacción, agua o limpieza del edificio, y el propietario debe ajustarlo una vez al año con los costes reales. En España ese anticipo mensual con ajuste anual obligatorio no existe como figura legal en el alquiler de vivienda.

Qué dice el artículo 20 de la LAU sobre los gastos de comunidad

En España, el punto de partida es el contrario: los gastos generales de la vivienda arrendada corren a cargo del propietario, salvo que el contrato los repercuta expresamente al inquilino. El artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige, para que ese pacto sea válido, que conste por escrito y que fije el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato. Si el edificio está en régimen de propiedad horizontal, la parte repercutible se calcula según la cuota de participación de la vivienda.

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) y varias sentencias de audiencias provinciales han anulado cláusulas de repercusión que no detallan ese importe anual, por considerarlas demasiado genéricas. El Tribunal Supremo, en una sentencia del 20 de mayo de 2025, matizó además que esa exigencia de la LAU no rige igual en todo el alquiler protegido: en comunidades autónomas con normativa propia de vivienda protegida, como Madrid, el contrato puede repercutir los gastos de comunidad sin indicar la cifra del año anterior.

Cuánto tiempo puede reclamar el propietario en España

A falta de un plazo específico en la LAU, una reclamación de gastos de comunidad impagados por el inquilino se rige por el plazo general de prescripción de las acciones personales: cinco años desde el momento en que el propietario pudo exigir el pago, según el artículo 1964 del Código Civil, reformado en 2015 (antes el plazo era de quince años). El Tribunal Supremo, en su sentencia 242/2020, de 3 de junio, fijó ese mismo plazo de cinco años para las deudas dentro de una comunidad de propietarios, zanjando una discusión que antes situaba ese plazo en quince años.

La diferencia con Alemania es, por tanto, de fondo: no se trata de un plazo que haga perder el derecho a cobrar si no se liquida a tiempo, sino de un plazo que extingue la posibilidad de reclamar judicialmente una deuda ya existente. Un propietario español puede reclamar gastos repercutibles de hace varios años, algo que en Alemania ya no sería posible transcurridos doce meses desde el cierre del periodo.

Qué deben comprobar propietarios e inquilinos

Antes de firmar, conviene revisar si el contrato repercute gastos de comunidad al inquilino y, si lo hace, si indica el importe exacto del año anterior; sin ese dato, la cláusula puede ser nula. Durante los primeros cinco años del contrato (siete si el propietario es una empresa), ese importe solo puede subir una vez al año y como máximo el doble del porcentaje aplicable a la renta, según el artículo 20.2 de la LAU. Quien reciba una reclamación de gastos atrasados puede comprobar si han pasado más de cinco años desde que el propietario pudo exigirlos; en ese caso, la deuda podría estar prescrita, aunque conviene confirmarlo con asesoramiento legal en cada caso concreto.

¿Tu contrato de alquiler en España repercute los gastos de comunidad? ¿Indica el importe exacto del año anterior? Cuéntalo en los comentarios.

Fuentes y fecha

• Ley de Arrendamientos Urbanos: artículo 20 LAU (gastos generales del inmueble).
• Código Civil: artículo 1964 CC (prescripción de acciones personales).
• Tribunal Supremo, Sala Civil: sentencia 242/2020, de 3 de junio, sobre prescripción de cuotas de comunidad.
• Organización de Consumidores y Usuarios (OCU): gastos de comunidad nulos en el alquiler.
• Bürgerliches Gesetzbuch: § 556 BGB (en alemán).

Investigación y datos a fecha de: 2 de noviembre de 2026.

Nota de transparencia: en la investigación, la estructuración y la redacción de este artículo se emplearon herramientas asistidas por IA. Las fuentes utilizadas figuran en el artículo. La publicación se realiza solo tras la aprobación editorial manual. Edición nacional basada en un artículo de Tendencias en la Red, investigada para España.