Njemački Građanski zakonik propisuje da vlasnik mora obračunati režije u roku od 12 mjeseci, inače gubi pravo na nadoplatu. Hrvatski Zakon o najmu stanova takav rok ne propisuje.
Najvažnije ukratko
- Njemački § 556. stavak 3. Građanskog zakonika (BGB) propisuje da vlasnik mora dostaviti obračun režija najkasnije 12 mjeseci nakon završetka obračunskog razdoblja, inače gubi pravo na nadoplatu.
- Hrvatski Zakon o najmu stanova (Narodne novine br. 91/96, s izmjenama) takav rok ne propisuje; članak 5. samo nalaže da ugovor odredi vrste troškova stanovanja i način njihova plaćanja.
- U hrvatskoj praksi struju, vodu, plin i grijanje najčešće izravno naplaćuju komunalna poduzeća prema očitanju brojila, obično mjesečno – a ne kroz godišnji obračun vlasnika kao u Njemačkoj.
- Za novčana potraživanja iz ugovora o najmu, uključujući neplaćene režije, vrijedi opći zastarni rok od 5 godina prema članku 225. Zakona o obveznim odnosima (ZOO), ako nije određen kraći rok.
Njemačka propisuje da vlasnik mora obračunati godišnje režije u roku od 12 mjeseci, inače gubi pravo na nadoplatu. Hrvatski zakon takav rok ne poznaje – u najmu stana u Hrvatskoj vrijede drugačija pravila.
Dok njemački § 556 Građanskog zakonika (BGB) vlasnicima stavlja čvrst rok za obračun predujmova uplaćenih za režije, hrvatski Zakon o najmu stanova takav institut ne poznaje. To ne znači da su hrvatski podstanari manje zaštićeni – samo da zaštita djeluje drugačije, uglavnom preko ugovora o najmu i općih pravila o zastari potraživanja.
Što propisuje njemački zakon
Prema članku 556. stavku 3. njemačkog Građanskog zakonika (BGB), vlasnik koji iznajmljuje stan u Njemačkoj mora podstanaru dostaviti obračun režija najkasnije 12 mjeseci nakon završetka obračunskog razdoblja, obično kalendarske godine. Ako obračun za 2025. ne stigne do 31. prosinca 2026., vlasnik gubi pravo tražiti nadoplatu, osim ako za kašnjenje nije sam odgovoran; eventualni višak uplaćenih predujmova mora se vratiti podstanaru bez obzira na taj rok.
Za usporedbu, njemačko udruženje podstanara (Deutscher Mieterbund) navodi da su prosječni troškovi stanovanja u Njemačkoj krajem 2025. iznosili 2,67 eura po četvornom metru mjesečno – podatak koji vrijedi isključivo za njemačko tržište i ovdje služi samo kao kontekst.
Što hrvatski Zakon o najmu stanova kaže o troškovima
Hrvatski Zakon o najmu stanova (Narodne novine br. 91/96, s kasnijim izmjenama) ne propisuje usporedivi rok za obračun troškova stanovanja. Članak 5. zakona određuje da ugovor o najmu mora sadržavati vrste troškova vezanih uz stanovanje i način njihova plaćanja – detalje dogovaraju vlasnik i podstanar sami, u ugovoru.
Zakon, dakle, ne poznaje institut poput njemačkog obračuna režija s fiksnim rokom nakon kojeg nadoplata propada. Ono što zakon nalaže jest da ugovor unaprijed jasno odredi tko plaća koje troškove i na koji način – to je glavna zaštita hrvatskog podstanara u pogledu režija.
Kako se u Hrvatskoj stvarno plaćaju režije
U hrvatskoj praksi troškovi poput struje, vode, plina i grijanja najčešće se ne obračunavaju jednom godišnje preko vlasnika, nego ih komunalna poduzeća – primjerice elektroenergetski distributer za struju, lokalno vodoopskrbno poduzeće za vodu ili plinara za plin – naplaćuju izravno na temelju očitanja brojila, redovito mjesečno. Ako je račun i dalje na ime vlasnika, on ga najčešće prosljeđuje podstanaru prema dogovoru iz ugovora, a ne kroz godišnji obračun predujmova kao u Njemačkoj.
Pričuva za zajedničke dijelove zgrade obračunava se zasebno, prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, i također se plaća redovito – ne kroz jednogodišnji obračun koji bi mogao propasti zbog zakašnjenja.
Koji je rok zastare za potraživanja
Hrvatski zakon ne propisuje posebni kratki rok nakon kojeg vlasnik gubi pravo na nadoplatu za režije, kao njemački § 556 BGB. Za novčana potraživanja iz ugovornih odnosa, uključujući dugovanja za režije ili najamninu, vrijedi opći zastarni rok od 5 godina, propisan člankom 225. Zakona o obveznim odnosima (ZOO, Narodne novine br. 35/2005, s kasnijim izmjenama), osim ako je za određenu vrstu potraživanja zakonom ili ugovorom određen kraći rok.
To znači da hrvatski podstanar, za razliku od njemačkog, ne može se pozvati na propadanje nadoplate nakon 12 mjeseci – potraživanje vlasnika za neplaćene režije u pravilu ostaje naplativo znatno dulje, do nastupa zastare.
Praktična provjera za podstanare u Hrvatskoj
- Provjerite što ugovor o najmu kaže o vrstama troškova stanovanja i načinu njihova plaćanja – to je obvezan sastojak ugovora prema članku 5. Zakona o najmu stanova.
- Zatražite transparentne račune za struju, vodu, plin i grijanje – po mogućnosti izravno na ime podstanara ili s jasnim pravilom o preknjižavanju troška.
- Čuvajte sve račune i dokaze o plaćanju; kod spornih potraživanja vrijedi opći zastarni rok od 5 godina prema članku 225. ZOO-a.
- Kod nejasnoća o pričuvi ili zajedničkim troškovima zgrade raspitajte se kod upravitelja zgrade ili u mjesnoj udruzi za zaštitu potrošača – članak ne zamjenjuje pravni savjet u pojedinačnom slučaju.
Ta razlika u pravnom uređenju ne znači da je jedan sustav povoljniji od drugog – samo da njemački i hrvatski podstanar svoju zaštitu kod režija traže na različitim mjestima: u Njemačkoj u fiksnom roku za obračun, u Hrvatskoj u ugovoru i općim pravilima o zastari.
Česta pitanja
Mora li hrvatski vlasnik stana obračunati režije u određenom roku, kao u Njemačkoj?
Ne. Hrvatski Zakon o najmu stanova ne propisuje rok poput njemačkog § 556 BGB od 12 mjeseci. Ugovor o najmu mora samo odrediti vrste troškova i način plaćanja (članak 5.).
Kako se u Hrvatskoj obračunavaju struja, voda i grijanje kod najma?
Najčešće izravno preko komunalnih poduzeća, prema stvarnom očitanju brojila, redovito mjesečno – a ne kroz godišnji obračun vlasnika kao u Njemačkoj.
Koliko dugo vlasnik u Hrvatskoj može tražiti neplaćene režije?
Za novčana potraživanja iz ugovora o najmu u pravilu vrijedi opći zastarni rok od 5 godina, prema članku 225. Zakona o obveznim odnosima, ako nije određen kraći rok.
Što ugovor o najmu u Hrvatskoj mora sadržavati u vezi s troškovima?
Prema članku 5. Zakona o najmu stanova, ugovor mora navesti vrste troškova vezanih uz stanovanje i način njihova plaćanja.
Kako kod vas funkcionira plaćanje režija – izravno komunalnom poduzeću ili preko vlasnika stana? Podijelite iskustvo u komentarima.
Izvori i datum
- Zakon o najmu stanova: pročišćeni tekst, članak 5. (izvorno Narodne novine br. 91/96).
- Zakon o obveznim odnosima: članak 225. (Narodne novine br. 35/2005, s kasnijim izmjenama).
- Bürgerliches Gesetzbuch: § 556 BGB (na njemačkom).
- Deutscher Mieterbund: Betriebskostenspiegel za Njemačku (na njemačkom), objavljeno 18. prosinca 2025.
Istraživanje i podaci na dan: 2. studenoga 2026.
Napomena o transparentnosti: pri istraživanju, strukturiranju i pisanju ovog članka korišteni su alati potpomognuti umjetnom inteligencijom. Korišteni izvori navedeni su u članku. Objava slijedi tek nakon ručnog uredničkog odobrenja. Nacionalno izdanje temeljeno na članku s Mrežni trendovi, istraženo za Hrvatsku.
Podijeli članak
