Startup-Hochburg Berlin: Nur 50 Prozent der Bauanträge führen zu Wohnungsbau

Waren es 2010 noch 5470, kletterte diese Zahl im Jahr 2014 auf 19.199 und im Jahr 2015 sogar auf 22.365 genehmigte Bauanträge. Doch mit dem Plus an genehmigten Bauanträgen in der Startup-Hochburg Berlin stiegen nicht im gleichen Verhältnis die fertiggestellten Neubauwohnungen. Lag das Verhältnis zwischen Bauanträgen und tatsächlich fertig erstelltem Wohnraum in Berlin 2010 noch fast deckungsgleich, stürzte dieser Wert 2015 dramatisch ab: Weniger als 50% der genehmigten Bauanträge führten auch zu einer Fertigstellung von Wohnraum.

So schreibt denn auch das Berliner Mietermagazin des Mieterbundes in seiner aktuellen Ausgabe: „Es ist offensichtlich, dass mit den Baugrundstücken spekuliert wird. Mit einem positiven Bauvorbescheid oder einer erteilten Baugenehmigung sind Grundstücke deutlich mehr wert.“

Trotz der nicht guten Bau-Bilanz vermeldet Berlin seit 2010 dennoch ein Plus von 29.600 neu erstellten Wohnungen bei 54.500 genehmigten Bauanträgen. Um den Anteil an fertig gebautem Wohnraum zu erhöhen kündigte nun der Berliner Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel an, er könne sich vorstellen, dass künftig Besitzer von Baugrundstücken ab einer bestimmten Frist mit einer Spekulationssteuer belegt werden.

Basis für eine Spekulationssteuer auf Baugrund könnte eine Reform der seit Jahren umstrittenen Grundsteuer sein. Bei der Grundsteuer handelt es sich um einen deutschlandweit einheitlich geltenden Einheitswert, einer darauf zu addierenden Grundsteuermesszahl und einem lokal festzusetzenden sogenannten „Hebesatz“.

Bislang werden unbebaute Grundstücke nur sehr gering besteuert, da man damit die Investoren vor zusätzlichen Kosten schützen möchte. Doch könnte die zunehmende Anzahl an Grundstücks-Spekulanten, die eine Baugenehmigung nur deshalb beantragen, um das Grundstück mit einer Baugenehmigung dann später deutlich teurer weiter zu verkaufen, dazu führen, dass der Gesetzgeber hierauf reagiert.

In diversen Städten gibt es eine Frist, wie lange eine Baugenehmigung gültig ist. Wird während dieser Frist nicht gebaut, verfällt diese wieder. In aller Regel verfällt in Deutschland eine Baugenehmigung nach drei bis fünf Jahren.

In Leipzig ist es beispielsweise aber so: lassen sich vor Ablaufen einer Baugenehmigung ernsthafte Anzeichen erkennen, dass gebaut wird – beispielsweise durch Ausheben einer Baugrube - verlängert sich die Baugenehmigung automatisch (selbst für den Fall, dass es dann wieder planmäßige "Baustopps" gibt). Basis für den Verfall einer Baugenehmigung ist der Paragraph 176 des deutschen Baugesetzbuches.

Neben der Grundstücks-Spekulation finden immer mehr Verkäufe von Millionen Euro schweren Gewerbeimmobilien statt, die unter der Hand an Privatleute verkauft werden. Dabei machen sich die Käufer eine Steuerlücke zu Nutze.

So ist es unter Immobilienhaien durchaus möglich, dass sie einerseits Wohn- oder Geschäftsräume über ihre Firma kaufen, diese sanieren und weiterverkaufen oder weitervermieten oder aber die Immobilienhaie zusätzlich dann privat solche Einheiten erwerben. Dann sparen sie sich im Idealfall Millionen Euro an Steuern.