Ab Mai: Energieausweis, Effizienzklassen für Haus, Wohnung

Vermieter und Verkäufer von Wohnungen oder Häusern müssen bereits seit 1.Januar 2009 einen Energieausweis erstellen und auf Nachfrage Immobilien-Mietern oder Immobilien-Käufern vorlegen. Allerdings legten bislang die wenigsten Makler oder Immobilienverkäufer freiwillig den Energieausweis auch vor. Das wir sich zum 1. Mai 2014 ändern. Zudem gilt: Ab dann müssen Energieausweise beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) registriert werden.

Der Vorteil am Energie-Bedarfsausweis ist, dass er die Bauweise des Hauses sowie der Heizanlage stärker integriert. Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises hat der Eigentümer zu tragen. Ihm ist auch untersagt, diese Kosten auf den Mieter umzulegen, ebenso dürfen diese Kosten nicht als Betriebskosten abgrechnet werden.

Ab 1. Mai 2014 müssen jedenfalls alle Wohnungen und Häuser von den Immobilienbesitzern oder Maklern den Energie-Effizienzklassen A+ bis H (schlecht) zugeordnet werden. Vor allem Mietern und Käufern wird damit erstmals ein starkes Mittel in die Hand gegeben, um festzustellen, wie hoch die Nachzahlungen, die jährlich mit der Nebenkostenabrechnung fällig werden könnten, möglicherweise ausfallen.

Beispiel Leipzig: Hier können die Mietnebenkosten für eine 80-Quadratmeter-Wohnung (wenn der Mietpreis regulär kalt bei 430 Euro liegt), leicht 250 Euro im Monat betragen. Zu beachten ist: Die Nebenkosten werden umso höher, je schlechter isoliert die Häuser sind. Besonders Altbauten, welche um die Jahrhundertwende 1900 erbaut wurden, sind in vielen deutschen Städten, so auch in Leipzig, häufig miserabel isoliert.

Dabei kann man die Qualität einer Isolierung nicht von außen erkennen - auch dicke Wände aus Ziegelstein können im Winter zu wahren Kühlschränken für Zimmer werden. Dies kann so schlimm sein, dass in einigen Altbauwohnungen im Winter faktisch alle Heizungen auf 4 bis 5 hochgedreht werden müssen, um die Wohnung auf 22 bis 23 Grad Temperatur zu bekommen. Doch: Das ist teuer.

Zwar dürfen bereits seit 1. Januar 2009 Miet-Interessenten den Makler oder Wohnungsbesitzer, auch den Hausbesitzer, nach einem Energiesparausweis fragen, doch sind sich viele einig: Je knapper das Wohnraumangebot in einer Kommune, desto riskanter kann es für den Miet-Interessenten sein, auch noch nach einem Energiesparausweis zu fragen.

In Leipzig sind Nachforderungen für Nebenkosten von 1.000 Euro im Jahr keine Seltenheit

Mietinteressenten in Städten, die über viel Wohnraum verfügen, sollten allerdings von ihrem Recht durchaus Gebrauch machen und nach dem Energieausweis für die Wohnung oder das Haus fragen. Denn die Zeche für Schummler unter den Vermietern, die künstlich die Nebenkosten niedrig rechnen, um dann nach dem ersten Mietjahr kräftige Mietkosten-Nachzahlungen zu fordern, zahlt eben der Mieter.

Beispielsweise musste ein Mieter in der Humboldtstraße in Leipzig für eine 80 Quadratmeter-Wohnung nicht nur 1000 Euro primär für Heizkosten in einem einzigen Jahr nachzahlen (obwohl er ganz normal und sparsam in seiner Wohnung mit Energie umgegangen war), nein: Der Vermieter, ein Kölner, erhöhte auch noch gleich die Miete um 65 Euro im Monat.

Außerdem gilt jetzt zum 1. Mai 2014: Der Wohnungsverkäufer, Hausverkäufer, oder Vermieter von Immobilien, ist gesetzlich verpflichtet, von sich aus grundsätzlich bei Haus- oder Wohnungsbesichtigungen den Energieausweis vorzulegen. Wer es nicht tut, dem droht ein erhebliches Bußgeld. Außerdem muss bei Abschluss eines Mietvertrages oder Immobilien-Kaufvertrages grundsätzlich und ungefragt der Energieausweis übergeben oder den Unterlagen vor Unterschrift beigelegt werden.
Ein weiterer Pluspunkt: Die Energiewerte müssen sogar in den jeweiligen Immobilienanzeigen in den Zeitungen, Zeitschriften oder den Immobilienportalen angegeben werden.

Die Deutsche Energieagentur dena (auch: Deutsche Energie-Agentur GmbH) empfiehlt, wonach man sich grundsätzlich einen Energie-Bedarfsausweis vorlegen lassen solle. Das Motto der dena lautet: "Die Deutsche Energie-Agentur GmbH ist das Kompetenzzentrum für Energieeffizienz, erneuerbare Energien und intelligente Energiesysteme. Das Leitbild der dena ist es, Wirtschaftswachstum zu schaffen und Wohlstand zu sichern – mit immer geringerem Energieeinsatz."

Dabei setzt sich die Gesellschafterstruktur der dena sowohl aus öffentlichen wie privaten Institutionen zusammen. So schreibt die dena: "Die dena wurde im Herbst 2000 mit Sitz in Berlin gegründet. Die Gesellschafter der dena sind die Bundesrepublik Deutschland, die KfW Bankengruppe, die Allianz SE, die Deutsche Bank AG und die DZ BANK AG."

Über die beiden Energieausweise schreibt die dena Deutsche Energie-Agentur:

"Es gibt zwei Arten des Energieausweises: Den Verbrauchs- und den Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis legt lediglich die Verbrauchswerte der vergangen Jahre zugrunde, die stark vom Verhalten der Bewohner abhängen. Die dena empfiehlt hingegen den Bedarfsausweis. Zur Ausstellung berechnet ein Energieberater anhand einer technischen Analyse aller Gebäudedaten den Energiebedarf – unabhängig vom Nutzerverhalten. Der energetische Zustand des Hauses sowie mögliche Sanierungsmaßnahmen, mit denen der Zustand verbessert und der Wert der Immobilie gesteigert werden kann, lassen sich so deutlich exakter darstellen."

Die dena bietet zudem ein Gütesiegel für energiesparsame Häuser an. Hierzu schreibt sie: "Das dena-Gütesiegel Effizienzhaus zeichnet sanierte oder neu gebaute Wohnhäuser aus, die besonders wenig Energie für Heizung und Warmwasser benötigen."

Der Energieausweis bietet eine farbliche Ampel, die klar macht, wie gut isoliert oder schlecht isoliert eine Wohnung oder ein Haus ist. Zeigt die Ampel grün an, ist mit einer guten Isolierung der Wohnung oder des Hauses zu rechnen. Zeigt die Ampel auf Rot - muss mit enormen Ausgaben für Energie - besonders die Heizung - gerechnet werden. Weitere Infos bietet zum Beispiel der Deutsche Mieterbund (DMB). Zudem bietet die dena für Hausbesitzer oder Vermieter ein Infoblatt.